공인중개사 확인설명서 교부 위반으로 영업정지 처분이 구제된 사례

이번 사건은 청구인이 공인중개사로서 부동산 거래 시 중개대상물 확인/설명서를 교부하지 않은 이유로 45일의 업무정지 처분을 받은 것에 대한 소송입니다. 사건의 핵심은 공인중개사법 제25조 제3항에 따른 의무를 이행하지 않았다는 점과, 그에 따른 행정처분의 적법성 여부입니다.

 

목차

사건 개요

청구인은 '00공인중개사사무소'의 대표로서, 2015년 서울의 아파트에 대한 분양권 매매계약을 체결했습니다.

그런데 해당 계약 시 중개대상물 확인/설명서를 작성하지 않았습니다.

피청구인(행정기관)은 이를 공인중개사법 위반으로 보고 45일의 업무정지 처분을 내렸습니다.

 

청구인은 이 사건 부동산이 분양권 상태라 건물이 완공되지 않은 상태였기에 내부를 확인할 수 없었고, 중개대상물 확인/설명서를 추후 잔금일에 교부하려 했다고 주장합니다.

하지만 거래 후 부동산 가격이 급등하며 매도인이 계약을 해지하고자 하였고, 중개대상물 확인/설명서 미교부를 문제 삼아 민원을 제기하게 되었습니다.

 

청구인은 매도인과 매수인을 설득해 계약을 해지하고, 손해를 대신 배상했음에도 불구하고, 매도인은 민원을 취소하지 않아 행정처분이 내려졌습니다.

 

 

1. 공인중개사법 제25조 제3항 위반 여부

공인중개사법 제25조 제3항은 개업공인중개사가 거래계약서를 작성할 때, 중개대상물 확인/설명서를 서면으로 작성하여 거래 당사자에게 교부할 의무를 명시하고 있습니다. 중개대상물 확인/설명서는 부동산의 상태와 거래 조건 등을 명확히 설명하여 계약 당사자가 해당 거래에 대해 충분히 이해할 수 있도록 하기 위한 중요한 법적 절차입니다.

 

이 사건에서 청구인은 매매계약 당시 중개대상물 확인/설명서를 작성하지 않았습니다.

청구인은 부동산이 아직 분양권 상태였고 건축물이 완공되지 않아 확인할 수 있는 정보가 없었기 때문에 확인/설명서를 추후 잔금일에 작성하려고 했다고 주장합니다. 그러나 피청구인(행정기관)은 이러한 주장을 받아들이지 않고, 청구인의 행위가 공인중개사법을 위반한 것으로 판단하여 처분을 내렸습니다.

 

이에 대한 법적 쟁점은 "분양권 상태에서 중개대상물 확인/설명서를 작성하지 않은 것이 공인중개사법 제25조 제3항을 위반한 것인가?"입니다.

 

법원은 청구인의 상황을 고려하더라도, 법적으로 중개대상물 확인/설명서의 교부는 의무사항이므로 청구인이 이를 이행하지 않은 것은 명백한 위반이라고 판단했습니다.

즉, 법의 취지는 매매 대상이 되는 중개대상물의 현 상태와 관련된 모든 사항을 당사자에게 투명하게 설명하는 것이므로, 분양권 상태여도 중개대상물 확인/설명서가 필요하다는 것입니다.

 

 

2. 업무정지 처분의 적법성 여부

공인중개사법 제39조 제1항 제6호는 중개대상물 확인/설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우, 등록관청이 해당 공인중개사에게 업무정지 처분을 내릴 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한 같은 조항의 제2항에 따르면 위반행위의 동기, 결과, 횟수 등을 참작하여 처분의 가중 또는 감경이 가능하다고 명시되어 있습니다.

 

피청구인은 청구인의 위반 사실을 근거로 업무정지 3개월의 처분을 내릴 수 있었으나, 청구인이 민원 문제를 해결하기 위해 적극적으로 노력했고, 이전에 법규 위반 사항이 없었던 점을 감안하여 업무정지 기간을 45일로 감경했습니다. 하지만 청구인은 이 처분이 과도하다고 주장하며, 추가적인 감경을 요구했습니다.

 

법적 쟁점은 "피청구인의 업무정지 45일 처분이 적법한가?"입니다.

법원은 피청구인의 처분이 법적으로는 타당하나, 사건의 경위를 고려했을 때 45일의 처분은 과도하다고 판단했습니다.

 

청구인이 계약 당시 부동산의 상태를 알 수 없었던 상황, 계약이 매도인의 변심으로 해지된 점, 그리고 실질적인 피해가 발생하지 않았다는 점을 종합적으로 고려하여 업무정지 기간을 15일로 감경했습니다.

3. 중개대상물 확인/설명서의 실질적 필요성

중개대상물 확인/설명서는 거래 당사자에게 부동산의 상태를 명확히 설명하고, 계약 과정에서 불필요한 분쟁을 방지하기 위한 중요한 서류입니다. 법적으로는 분양권 상태의 부동산이라도 중개대상물 확인/설명서를 작성하고 교부할 의무가 있습니다. 그러나 이 사건에서는 중개대상물 확인/설명서가 작성되지 않은 것이 실질적으로 매수인이나 매도인에게 피해를 주었는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

 

청구인은 계약 당시 해당 부동산이 아직 준공되지 않았고, 따라서 중개대상물 확인/설명서에 기재할 내용이 제한적이었으며, 매수인과 매도인 모두 실질적인 피해를 입지 않았다고 주장합니다. 또한, 매도인의 변심으로 계약이 해지되었으며, 청구인은 매도인과 매수인 간의 원만한 합의를 이끌어내기 위해 최선을 다했다고 주장합니다.

 

 

법원은 중개대상물 확인/설명서의 교부가 법적 의무인 점을 인정하면서도, 이번 사건에서 그 미교부로 인한 실질적 피해가 발생하지 않았음을 고려했습니다.

매도인과 매수인 간의 분쟁이 발생했으나, 이는 부동산 가격 상승에 따른 매도인의 변심으로 인한 것이었고, 중개대상물 확인/설명서 미교부와 직접적인 관련이 없었습니다.

 

따라서 법원은 피청구인의 처분이 다소 가혹하다고 보고, 처분을 감경하는 결정을 내렸습니다.