토지보상법 잔여지 매수 청구 거부에 대한 불복 고충민원

토지보상법 상 일부가 공익사업에 편입되고 남은 토지에 대하여서도 전부 매수해 달라고 하는 매수청구 제도가 있으나 실제 매수해주는 경우는 매우 까다로운 요건으로 잘 받아들여지지 않고 있다. 그 잔여지 매수청구 요건은 여러가지가 있으나 가장 중요한 것이 면적 대비 비율과 또한 " 종전의 목적대로 사용이 곤란한 경우" 에 해당 하느냐 이다.

 

실제 본인의 토지 중 일부만 공익사업에 편입되되고 남은 토지에 대하여 많은 토지주들이 잔여지 까지 한번에 가져가라고 하고 있으나, 실무에서는 잔여지 매수 기준이 엄격하기에 실제 받아들여지는 비중은 매우 작다.

기존 사용하던 대지의 일부분이 잔여지로 남게 될 듯 하다.

우선 잔여지 매수에 관한 관련 법규를 확인해 본다

토지보상법 : 제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구)
① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

② 제1항에 따라 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있다.
③ 제1항에 따른 토지의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준용한다.
④ 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. [전문개정 2011. 8. 4.]

위 조문에서 처럼 잔여지 매수청구 와 잔여지 수용청구를 구분하여, 그 청구 대상 및 청구 시게에 대하여 다르게 규정하고 있다.

 

문제는 위 요건에 대하여 그 해석상 많은 분쟁이 발생하고 있다는 것으로 "종래의 목적" 현저히 곤란" 이라는 부분에서 해석상의 문제가 있으며, 이는 시행령에서 규정하고 있는 바 시행령에서느느 이렇게 표현 하고 있다.

 

토지보상법 시행령 제39조(잔여지의 판단)
① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.
   1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
   2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우
   3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우
   4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는지를 판단할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.
1. 잔여지의 위치ㆍ형상ㆍ이용상황 및 용도지역
2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

 

위 기준 시행령에서 역시 모호한 규정이라고 볼 수 있다. 다만 그럴 수 밖에 없는 것이 부동산이란 것이 각 개별적요인이 매우 크기 때문에 일반화 시켜서 규정을 할 수 없을 것이라고 이해는 하지만 이름 좀더 세부적으로 규정할 필요가 있어 보인다.

 

보통 토지보상 토지수용 업무를 많이 하고 있는 지자체나 LH , 한국감정원에서는 자체 기준을 만들어 사용하고 있는데 이 기준이라는 것이 솔직히 법령이 아니기 때문에 많은 문제점을 가지고 있기도 하다.

관리가 잘되었는데 토지보상으로 잘려나갈 토지

아래 자료는 모 지방의 모 기관에서 사용하고 있는 잔여지 매수 기준 이다. 아마 각 기관별로 이와 비슷한 범위 내에서 잔여지 매수 기준을 산정 하고 운용하고 있으나 중요한 것은 그러한 기준이 법적 기준이 아니라는 것 이다.

대부분의 기관에서는 이러한 법적 근거 없는 기준으로 일정한 수치를 두고 잔여지 매수 기준을 삼고 있다.

 

대지 : 잔여면적이「건축법시행령」에서 정하는 대지의 분할제한 면적 이하의 토지 (예 : 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 그 외 지역 60㎡) / 잔여지가 위의 면적 이상인 경우에는 부정형 등의 사유로 건축물 건축이 불가능한 경우

농지(전,답,과수원) : 잔여면적 330㎡ 이하 토지  / 농기계의 진입과 회전이 곤란한 정도로 폭이 좁고 길게 남거나, 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우 => 잔여지 형상이 사각형인 경우에는 폭 5m 이하, 삼각형의 경우에는 한 변의 폭이 11m 이하인 경우 부정형으로 봄  /  진출입 또는 용배수가 차단되어 영농이 현저히 곤란한 경우

임야 : 잔여면적 330㎡ 이하의 토지 /  급경사 또는 하천으로 둘러싸여 고립되는 등 진출입이 불가능하여 이용가치가 상실되는 경우

 

역시 조금더 구체화된 수치가 있기는 하지만 매우 추상적이기는 마찬가지 이다.

 

결론은 비록 위의 요건에 부합하지 않는 면적(과다)이라고 하더라도

해당 토지에 대한 잔여지 매수청구 또는 잔여지 수용청구를 하고자 할 경우에는 적극적으로 "종래의 목적"  에 이용하는 것이 "현저히 곤란" 하다는 것을 증명하여야 한다는 이야기 이다.

 

오늘 글의 주제는 잔여지 매수신청에 대하여 매수 거부 처분을 받은 경우 그 구제나 불복 절차에 대한 글을 올리려 했으나 글이 길어진 관계로 다음 글로 미루기로 한다.