토지보상 과정에서 상가 세입자의 휴업, 폐업 영업보상

재개발 이나 도로, 산업단지 등의 공익사업에서 토지누자 건물주들은 해당 지역내의 부동산에 대한 보상을 받을 수 있으나 상가를 임차한 세입자의 경우에는 부동산에 대한 보상은 없고, 이전에 따른 영업보상과 이전비 등을 받을 수 있을 뿐 이다.

 

다만 흔히 영업보상이라는 표현을 사용하나 정확한 용어는 폐업보상과 휴업보상이 있다.

그 폐업 보상 또는 휴업 보상 항목 중에 부분적으로 영업이익이나 영업이익 감소분에 대한 보상이 포함된다는 개념이다.

 

1. 폐업보상

폐업보상은 운영하던 업종이 기존의 장소에서 다른 장소로 이전하는 경우에 그 업을 계속 유지할 수 없는 것이 명백할 때에 인정 받을 수 있다.

 

영업의 폐지로 인정받기 위해서는

 

1) 영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역을 말함)의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시 등 또는 인접하고 있는 시 등의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우(배후지 상실)

 

2) 당해 영업소가 소재하고 있는 시 등 또는 인접하고 있는 시 등의 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 (법적으로 이전불가),

 

3) 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 해당 영업소가 소재하고 있는 시 등 또는 인접하고 있는 시 등의 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장 등이 객관적인 사실에 근거하여 인정하는 경우(사실상 이전불가) 등에 해당하는 경우로 함

 

따라서 특정 업종이 아닌 이상 상가 점포의 임차인은 대부분 이전이 가는한 것으로 보며 휴업보상에 해당 된다.

 

영업을 폐지하는 경우의 영업손실 보상금액은 2년간의 영업 이익(개인영업인 경우에는 소득을 말함)에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 보상평가한다.

 

여기서의 영업이익은 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 않은 연도를 제외함)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이 익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기 준으로 평가한다.

 

법인이 아닌 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 통계작성기관이 작성·공표한 제조 부문 보통인부의 임금단가 × 25(일) × 12(월)’의 산식에 의하여 산정한 연 간 영업이익에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영 업이익으로 본다.

 

한가지 특이한 점은 폐업보상을 받은 후 즉 영업을 폐지한 후 2년 이내에 해당 영업소가 소재하고 있는 시 등 또는 인접하고 있는 시 등의 지역 안에서 동일한 영업을 하는 경우 에는 영업의 폐지에 대한 보상금을 환수하고 영업의 휴업 등에 대한 손실을 보상하여야 함

 

 

2. 휴업보상

휴업보상은 해당 공익사업으로 사업장을 이전하여야 하는 이유로

이전기간 동안 휴업을 해야 하는 경우 그 휴업기간 동안의 영업이익 + 이전 후 영업이익감소분 + 휴업기간 동안의 각종 고정비 + 이전비 + 기타 부대 비용으로 산정하여 보상해 주고 있다.

 

그럼 가장 위의 항목 중 가장 중요한 영업이익은 어떤 기준으로 판단 할까?

 1) 우선 해당 사업장에서 기존에 세무당국에 신고한 자료를 기준으로 한다. 다만 대부분의 자영업자가 세무당국에 신고한 영업이익이 실제 영업이익보다 작게 신고하는 경향이 있으므로 이는 이를 보완하는  규정이 있다.

 

 2) 세무당국에 신고한 영업이익액이 통계청에서 정기 발표하는 수치를 밑도는 경우에는 통계청 발표 수지가 더 높은 경우에는 그 금액으로 영업이익을 산정 한다.

   즉 해당 사업주가 개인영업자로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 통계청 발표 가계조사통계수치상의 도시근로자 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인가구의 가계지출비에 미달 할 때에에는 그 가계지출비를 기준으로 산정하게 된다.

 

결론적으로 통계수치 이상 세무당국에 신고한 사업자는 그 신고된 금액으로 영업이익을 산정 받을 수 있다는 덤이다.

 

3. 중간에 사업장을 양수양도한 경우 보상금 수령 주체

｢토지보상법｣에 따른 사업시행자의 권리·의무는 그 사업을 승계한 자에게 이전하느느 것이 원칙이다. 

 

｢토지보상법｣ 규정에 따르면 

"관계인"이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대 차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말하며,

 

다만 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다고 규정하 고 있고,

같은 법 제5조제2항에서 이 법에 따라 이행한 절차와 그 밖의 행위는 사업시행자, 토지소유자 및 관계인의 승계인에게도 그 효력이 미친다고 규정하고 있다.

 

따라서 위 규정에 따라 영업을 행함에 필요한 허가 등을 받아 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업을 사업인정의 고시가 된 후에 적법하게 승계한 경우라면 영업손실 보상이 가능할 것으로 본다

 

다만 당사자간의 승계에 관한 구체적인 약정 존재 여부에 따라 달라질 수 있으며, 개별적인 사례에 있어 영업의 승계가 가능한지 여부 등은 관련법령과 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 본다.

 

 

4. 영업보상 대상자 선정 요건

1) 시간적 요건 

영업이 보상대상이 되기 위해서는 ‘사업인정고시일 등’ 전부터 행하여야 하며 ‘사업인정고시일 등’이란 보상계획의 공고·통지 또는 사업인정고시일 중 빠른 날을 의미한다.

 

2) 장소적 요건

영업이 보상대상이 되기 위해서는 적법한 장소에서 행하여야 하므로 무허가 건축물 등이나 불법형질변경 토지 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소에서 하는 자유영업도 보상대상에서 제외됨

사례 :

• 개발제한구역 내 비닐하우스에서 소유자가 사업자등록을 하고 생화, 분화 소매업을 한 경우, 영업보상 대상이 아니라고 보았다.
• 주택에서 하는 과외교습도 영업보상 대상에 해당한다.
• 굿, 점을 치는 무속영업도 사업자등록을 한 경우 영업손실 보상 대상이다
• 적법한 장소라고 하여도 ｢건축법｣에 따른 가설건축물 안에서 행 하던 영업은 도시·군계획시설사업이 시행되는 경우 그 시행예정일 3개월 전 까지 가설건축물 소유자의 부담으로 그 가설건축물을 철거하여야 하기 때문에 보상대상이 되지 않는다.
• 무허가 건축물의 경우 1989.1.24 이전부터 존재했던 건물이라면 세입자가 하는 영업은 물론 소유자가 하는 영업도 보상대상이며, 세입자의 영업보상의 경우에도 보상의 요건으로서 ⅰ) 사업인정고시일 등 1년 이전부터 행하여 온 영업, ⅱ) ｢부가 가치세법｣ 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업, ⅲ) 보상금의 상한 등은 적용되지 않는다.
• 위에 해당 되지 않는 무허가 건물의 경우 (1989.1.24 이전 부터 있었던 건물이 아닌 경우) 소유자가 하는 영업은 보상 대상이 되지 않으며 임차인이 하는 영업에 한해서,  사업인정고시일 등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업은 영업보상 대상으로 본다.  그러나 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소에서 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업을 하고 있는 경우에는 영업보상대상이 아니다.

3) 시설요건

일정한 정도의 인적·물적시설을 갖추어야 하며, 어느 정도의 인적·물적시설을 갖추어야 하는지에 대해서는 해당 영업의 성격 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 결정하여야 한다.

 

4) 계속성 요건

계속적으로 영업을 행하여야 하나, 어느 정도까지 영업을 계속 행하여야 하는지에 대해서는 해당 영업의 성격 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 결정하여야 한다.

 

5) 허가요건

허가등이 필요한 업종의 경우에는 사업인정 고시일 이전에 허가를 받고 그 허가 내용 그 대로 행하고 있어야 한다.

따라서 허가 내용과 달리 다른 사람이 행하는 영업 또는 다른 장소에서 행하는 영업은 보상대상이 되지 않는다.