전세사기 (부동산, 빌라,오피스텔) 유형과 예방을 위한 정부발표 요약 - 청주행정사 사무소

전세사기 피해가 늘어나는 시점에서 그 예방을 위한 정부발표가 있어 그 내용을 요약해 보고 피해 유형을 검토해 본다

정부는 전세사기 피해예방에 있어서 기존 정책의 한계를 극복하기 위해서 피해방지 대책을 크게 세 가지 방향으로 정리하였다

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1. 피해 예방 분야.

기본적으로 전세사기의 유형은 소위 깡통전세라고 하는 것으로 해당 부동산(빌라, 아파트, 오피스텔 등)의 매매 가능 가격에 비하여 전세보증금+선순위 대출 등이 더 많은 경우에 주로 발생하는 전세사기가 많기 때문이다.

이러한 피해를 방지하기 위해 정부가 내 놓은 대책이다.

 

전세사기 피해를 예방하기 위해서 임차인에게  폭넓은 정보를 제공

• 자가진단 안심전세 어플을 구축해서 1월 중에 출시
• 선순위 권리관계에 대해서 임대인의 동의 없이도 임차인이 직접 확인할 수 있는 권한을 부여
• 이에 대해 공인중개사가 의무적으로 설명하도록 하고, 표준계약서에도 이러한 내용을 명시

안전한 거래환경을 조성하기 위한 대책 시행

• 임대사업자가 보증보험 가입이 의무화돼 있음에도 불구하고 가입하지 않는 사례들에 대한 임차인이 이에 대한 정보를 직접 확인하도 함
• 공인중개사가 사기 위험이 있는 매물을 발견했을 경우 이를 신고하는 공인중개사에 대해서는 보상금을 지급하는 등 시장감시 기능이 확대

깡통전세 예방을 위해서 공정가격 산정체계를 개선

• 공신력이 있는 감정평가사가 관여 및 서로 담합해서 전세 보증금을 올리는 행위 예방하기 위해서 제도 개편

전세가율이 높은 지역들에 대해서 특별관리

• 현재 시도 단위별로 제공되고 있는 전세가율에 대한 정보를 전국 단위로는 시군구별로, 그리고 수도권에는 읍면동 단위로 매월 정보를 공개
• 전세가율이 높은 위험 지역들에 대해서는 지자체에 이를 통보

임차인의 법적권리 강화

• 현재 최우선 변제금액이 그동안 오른 이러한 전세금에 비해서 낮은 바 이를 상향
• 임차인의 대항력 강화를 위해 표준임대차계약서에 전입신고 후 대항력이 발생하기 이전까지 임대인이 추가 담보 제공을 금지하는 특약 내용이 표준계약서에 들어가도록 강제.

 

2. 전세사기를 입은 피해자들에 대한 지원

사실 이번 전세사기 피해 방지에 있어서 가장 눈에 띄는 대책이 이부분 이다.

그러나 재원마련이 쉽지 않아 보이는데  급하게 만든 졸속 정책이 아니고 실제적인 도움을 줄 수 있는 정책으로 잘 만들었으면 하는 부분이다.

 

피해 회복에 대한 원스톱서비스를 제공

• 전세피해지원센터를 9월 중에 개소, HUG 지사라든지 아니면 주거복지센터를 통해서 전국적으로 확대를 해나가겠습니다.
• 지원센터는 온라인, 오프라인으로 금융서비스, 법률상담을 지원할 뿐만 아니라 임시거처, 그리고 임대주택 입주 등 서비스들을 원스톱으로 제공.
• 피해자들에게는 이미 잃어버린 보증금, 피해를 당한 보증금을 회복하기 위해서 1% 금리대의 긴급자금을 지원
• 보증가입 부담을 완화시키기 위해서 특히 청년, 신혼부부 등에 대해서는 보증료 지원도 확대
• 피해자들에게는 긴급 거처를 시세 30% 이하로 최장 6개월 제공

3. 전세사기범들에 대한 단속과 처벌을 강화

이 부분은 말은 그럴 듯 하지만 실무에서 얼마나 실효성이 있을지는 의심이 가는 부분이다. 그동안의 그 많은 전세사기범들이 이러한 중개사들이 처벌이 없어서 전세사기가 횡횡한 것이 아니기 때문 이다.

• 전세사기범에 공모한 임대사업자, 감정평가사, 공인중개사들에 대해서도 임대사업자 등록말소, 그다음 자격취소 등 강력한 공모 처벌
• 부정이익들을 HUG를 통해서 끝까지 환수하도록 채권회수반을 가동

[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)

 

정부발표문 원문보

 

전세사기 예방을 위해서는 사전에 즉 계약단계에 해당 부동산에 대한 권리분석이 가장 중요하다.

하지만 전세사기를 당하는 피해자들은 이러한 부분은 등한시 하여 문제가 발생한다.

 

물론 전세 거래를 할 때에 공인중개사가 중개를 할 경우 중개사가 기본적인 권리분석은 해 주기는 하나 전세사기 사기범과 공인중개사가 공모한 경우가 아니라면 ,  피해자의 대부분은 중개사를 거치지 않고 직거래 등으로 거래를 한 경우가 대부분이다.

 

공인중개사의 중개수수료가 부담이 되어 직거래로 전세를 들어갈 때에는 최소한의 권리분석은 간단한 유료 상담이라고 하고 계약하는 것을 추천한다, 아니 반드시 할 것을 권유하는 바 이다.

 

청주행정사 사무소는 전국적으로 기본적인 권리분석을 상담하고 있으며, 이미 전세사기 피해를 본 경우에도 사후 대처방안에 대하여 적극적인 검토가 가능하므로 유료, 무료 상담이 가능 합니다. 
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