정비구역 안에서 가족주택 임차인 거주시 주거이전비 이사비 사례

도시재개발 즉 주택재개발 사업에서 임차인인 경우 주거이전비 또는 이사비등의 수령 가능성 여부는 전입일자와 계속 주거 여부등에 따라 달라진다. 이러한 요건에 따라 주거이전비와 이사비르 ㄹ신청했으나 조합으로 부터 지급 거부 통보를 받은 경우 법원소송을 통해 지급 받은 사례이다.

 

대구지방법원 (2021구합24546, 2022구합20589)

 

가. 기초사실 

가. 피고는 정비구역에서 주택재개발정비사업조합이고, 원고는 이 사건 정비구역 내 주택에 거주하였던 사람이다.

 

나. 2010. 5. 20. 정비계획을 공람·공고 /  2016. 4. 25. 사업시행을 인가 고시

 

다. 이 사건 주택은 원고의 모인 C 소유로, 원고와 원고의 자녀 D은 2009. 8. 13.경, 자녀 E은 2009. 11. 9.경, 남편 F은 2010. 1. 6.경 이 사건 주택에 각 전입하였고, 원고의 남편 F은 2021. 3. 31.경, 원고와 자녀 D, E은 2021. 5. 3. 다른 곳으로 각 전출하였다.

원고의 남편 F, 자녀 D, E은 위 전입 이후 전출 시까지 계속하여 이 사건 주택에 주민등록을 유지하고 있었던 반면, 원고는 2013. 3. 8. 다른 곳으로 전출하였다가 2013. 3. 11. 다시 이 사건 주택으로 전입하였다. 한편, C은 주민등록을 기준으로 2018. 7. 13. 이 사건 주택에 전입하였다가 2019. 6. 19. 다른 곳으로 전출하였고, 다시 2020. 5. 18. 위 주택에 전입하였다가 2021. 3. 30. 전출하였다.

 

라. 원고는 2021. 3. 31. 피고에게  이 사건 주택의 세입자로서 가구원수 4명(원고, 남편 및 자녀 2명)에 따른 주거이전비의 지급을 신청하였다.

피고는 2021. 6. 30. 원고의 경우 사업시행인가고시일까지 계속 거주하지 않았다는 이유로 가구원 3인에 대한 주거이전비 13,904,776원만을 원고에게 지급하였다.

 

마. 원고는 2021. 7. 5. 피고에게 이사비의 지급을 신청하였으나 피고는 그 지급을 거절하였다.

 

나. 관계법리

__생략

정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 정비계획 공람공고일 당시 해당 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를, 정비구역에 편입되는 주거용 건축물의 거주자에 대하여는 구 토지보상법 시행규칙 [별표 4]의 기준에 의하여 산정한 이사비를 보상하여야 한다.

 

이와 같이 도시정비법에 따라 지급되는 ‘주거이전비’와 ‘이사비’는 사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주와 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에 대한 사회보장적인 고려 아래 지급하도록 강제하는 것이다.

나아가 도시정비법령의 전체적 체계와 그에 따른 사업진행과정, 앞에서 본 관련 법령의 문언·내용·취지 등에 비추어 보면 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획에 관한 공람공고일 당시 해당 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 하되, 그 보상 방법 및 금액 등의 보상내용은 원칙적으로 사업시행인가고시일에 확정되는 것으로 봄이 타당하다.

 

이에 따라 그 보상내용이 확정된 세입자는 그 확정된 주거이전비를 청구할 수 있고 이러한 법리는 위와 같은 세입자가 보상받을 이사비의 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2015두46673 판결 등 참조). 그리고 주거이전비의 보상내용은 사업시행인가고시가 있은 때에 확정되므로 이때를 기준으로 보상금액을 산정하여야 한다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011두7755 판결 등 참조).

 

 

다. 주거이전비 지급청구에 대한 판단

 

1) 주거이전비 청구권의 존부

원고는 정비계획 공람공고일 당시 이 사건 정비구역 안에 3개월 이상 거주한 세입자로서 이 사건 사업으로 인하여 이주하였으므로,__ 세입자 주거이전비 지급대상에 해당하여 주거이전비 청구권을 가진다.

 

구체적인 이유는 아래와 같다.

가) 세입자 해당 여부

 ① 원고와 C 사이에  2009. 8. 1.부터 2011. 7. 31.까지, 임대차보증금 1,000만 원, 월 차임 30만 원으로 하는 임대차계약서가 작성되었다.

  ② 원고는 이 사건 주택에 전입할 무렵인 2009. 8.경 25,506,000원의 비용을 들여 이 사건 주택에 관하여 인테리어 공사를 하였다. 원고와 원고의 남편 F은 2010. 4.부터 2021. 3.까지의 기간 중 C에게 매월 10만 원 가량을 송금하여 지급하였는데(지급내역이 없는 달도 있다), 송금일자 2011. 12. 5., 2012. 1. 5., 2012. 2. 1., 2012. 3. 5. 등 일부 송금내역에는 송금메모 란에 ‘월세’라고 명기되어 있다.

  원고는 이 사건 주택에서 퇴거할 무렵인 2021. 4. 19. C으로부터 1,000만 원을 지급받았다. 이러한 거래내역에 비추어 볼 때, 원고는 2009. 8.경 임대차보증금 1,000만 원의 지급에 갈음하여 이 사건 주택에 관한 인테리어 공사를 한 후 이 사건 주택에서 퇴거하기까지 C에게 월 차임으로 약 10만 원을 지급한 것으로 보여 진다.

물론 제①항 기재 임대차계약서에 따른 임대차보증금과 월 차임 액수가 정기적으로 일정하게 지급된 것으로 인정할 만한 증거가 충분히 제출되지는 아니하였으나, 이는 원고와 C 사이의 신분관계와 그에 따른 지급방법의 다양성, 월 차임의 변경 가능성 등에 비추어 수긍이 가는 면이 있다.

  ③ 피고는 원고와 C 사이에 작성된 임대차계약서는 작성양식, 지질 등에 비추어 사후에 작성된 허위의 계약서라고 주장한다. 그러나 그 계약서가 사후에 작성되었고 계약서상 차임이 실제 지급한 차임 액수와 다르다 하더라도 원고가 이 사건 주택의 소유자인 C에게 세(貰, 남의 것을 빌려 쓰고 그 값으로 내는 돈)를 지급하고 위 주택을 유상으로 사용한 세입자에 해당한다는 사실을 인정하는 데에는 방해가 되지 않는다.

 

  ④ 피고는 원고가 이 사건 주택의 소유자이자 피고의 조합원인 C의 자녀로서 C과 경제적 공동관계에 있으며 위 주택에서 C과 동거한 가족이므로 토지보상법령상 세입자에 해당하지 않는다고도 주장한다. 그러나 원고가 C과 경제적 공동관계에 있다고 볼 만한 아무런 증거가 없고, C이 주민등록상 주소지를 이 사건 주택으로 이전한 2018. 7. 13.경 실제로 이 사건 주택에 전입하여 원고 및 원고의 가족과 동거하였다 하더라도 이는 주거이전비 보상내용이 확정된 사업시행인가고시일(2016. 4. 25. 무렵) 이후의 사정이므로 그러한 사정은 원고가 주거이전비 보상대상인 세입자에 해당하는지 여부를 판단하는 데 영향을 미치지 않는다.

 

나) 거주요건

정비구역 내에 있는 주거용 건축물의 세입자가 주거이전비 보상대상자가 되려면 ‘정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주할 것’ 이라는 요건 외에 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주할 것’이라는 요건도 충족하여야 한다.

여기서 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우’란 공익사업의 시행이 주된 원인이 되어 이주하였거나 이주해야 하는 경우를 의미하는데, 정비계획에 관한 공람공고일부터 사업시행인가고시일까지 계속 거주했다면 특별한 사정이 없는 한 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우’라고 볼 수 있으나, 그렇다고 해서 공람공고일부터 사업시행인가고시일까지 계속 거주한 세입자만 주거이전비의 보상대상자가 되는 것은 아니고, ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우’에 해당하는지 여부는 구체적 사안에서 당해 세입자의 점유권원의 성질과 내용, 이주의 시점, 당해 공익사업의 내용과 절차 및 진행 경과 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

 

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉

① 원고는 주민등록상 2013. 3. 8. 다른 곳으로 전출하였다가 불과 3일 후인 같은 달 11일 이 사건 주택으로 다시 전입하였고, 원고의 동거가족인 남편과 자녀들의 경우 그 주소지에 변동이 없었으므로 원고가 2013. 3. 8. 당시 실제로 거주를 이전하였다고 단정하기는 어려운 점,

② 원고가 2013. 3. 8.부터 같은 달 11일까지 3일간 이 사건 주택에 일시적으로 거주하지 않았다 하더라도, 정비계획 공람공고일부터 사업시행인가고시일까지 보상대상자가 형식적으로 계속하여 거주하고 있어야 하는 것은 아니고, 원고는 2009. 4.경부터 위 3일을 제외한 나머지 기간 동안 이 사건 주택에서 가족과 함께 장기간 거주하다가 2021. 4.경 최종적으로 이주한 만큼,

이러한 경우는 이 사건 사업으로 인하여 이주하게 된 경우에 해당한다고 봄이 타당하다.

 

라. 이사비 지급청구에 대한 판단

1) 이사비 청구권의 존부

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면,

원고는 이 사건 정비구역에 편입되는 주거용 건축물인 이 사건 주택의 거주자로서 이 사건 사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 사람에 해당하므로 이사비 청구권을 가진다.

 

2) 이사비의 액수

가) __에 의하면, 주택연면적이 49.5제곱미터 이상 66제곱미터 미만인 경우의 이사비는

① 5명분 노임(통계작성기관이 작성·공표한 공사부문 보통인부의 노임 기준),

② 2.5대분 차량운임(한국교통연구원이 발표하는 최대적재량이 5톤인 화물자동차의 1일 8시간 운임 기준),

③ 포장비(노임과 차량운임 합산액의 0.15에 해당하는 금액)를 합산하여 산정한다.

 

나) 원고는 사업시행인가고시일인 2016. 4. 25. 피고에 대하여 이사비 청구권을 취득하였으므로, 그 범위 역시 위 사업시행인가고시일을 기준으로 산정하여야 한다(이와 달리 실제 이주시점을 기준으로 이사비를 산정하여야 한다는 원고의 주장은 이유 없다)

 

다) 통계청이 작성·공표한 2016년 상반기 공사부문 보통인부의 노임이 94,338원인 사실, 한국교통연구원 화물운송시장정보센터가 발행한 ‘2016 화물자동차 운송·주선업체 조사보고서’에 의한 2016년 5톤 화물차량의 1일 8시간 운임은 1대당 244,000원인 사실3)은 이 법원에 현저하다. 따라서 원고에 대한 이사비 보상금액은 합계 1,243,943원[노임 471,690원(94,338원 × 5명) ＋ 차량운임 610,000원(244,000원 × 2.5대) ＋ 포장비 162,253원{(471,690원 ＋ 610,000원) × 0.15}]이 된다.