신탁부동산 매매 또는 임대차 계약시 반드시 체크 해야 할 사항

신탁 부동산 이란 부동산의 소유주가 관리상 또는 담보상 어떠한 목적을 위해 해당 부동산의 권한을 특정한 회사에 위탁하는 내용입니다. 해당 부동산이 내것 이지만 제3자에게 위탁한다므로 매매나 임대차 계약 할 때에 그 위탁받은 사람과 계약을 체결 해야하는 것이 원칙 입니다.

법적 용어로 들어가면 매우 복잡해 지므로 여기서는 생략하고 단지 개념만을 표시하면 위와 같은 내용 입니다.

다만 어떤 재산(부동산) 이  소유자 이외의 자엑게 신탁된 경우 그 신탁 내용을 공시 하게 되어 있습니다. 즉 부동산의 경우 신탁내용이 부동산 등기부에 기재 되게 되어 있습니다.

 

목차

1. 신탁부동산 등기부 등본

일반적으로 부동산 매매 또는 임대차 계약을 할 때에 등기부 등본을 확인하면 소유자가 있고 해당 부동산을 신착했다는 내용이 있어 수탁자가 별도로 기재 되어 있습니다.

 

신탁된 부동산의 등기부중 소유권 부분 입니다.

 

이러한 부동산을 매매나 임대차 계약을 할 때에는 그럼 누구와 계약을 해야 하나요?

위 등기부상 소유자와 수탁자가 둘로 되어 있습니다.

 

중요한 것은 위에 기재된 신탁원부를 확인해 봐야 합니다만

원칙적으로 소유자와의 계약은 효력이 없고, 수탁자와 계약 하는것이 원칙 입니다. 다만 앞서 언급헸듯이 신탁원부의 기재사항을 확인해 보아야 합니다.

 

2. 신탁부동산 신탁원부 확인하기

보통 대법원 인터넷 등기소에서 등기부 열람을 할 수 있으나, 위의 신탁 원부는 온라인 열람이 되지 않고 오프라인으로 등기소를 직접 찾아가서 발급 신청을 하여야 합니다.

물론 해당 물건지 등기소만 가야 하는 것은 아니고 아무 등기소나 가까운 법원 등기소에 가면 전국적으로 신탁원부를 발급 받을 수 있습니다.

 

신탁원부 표지

 

법원 등기소에 가서 신탁원부를 발급 받으면 위 그림과 같은 표지로 되어 있습니다.

신탁부동산 에 대한 신탁원부 발급을 신청하면

신탁 부동산의내역에 따라서는 그 양이 매우 많을 수도 있습니다.

 

단지 개인이 한가지 부동산을 신탁한 경우는 단순하겠지만,

건설 시행사등의 법인이 오피스텔이나 도시형생활주택등 대규모 공동주택을 신탁한 경우 그 신탁부동산의 신탁원부에 개별호수 들이 모두 기재된 것들로 수십장이 발급 될 수도 있습니다.

 

3. 신탁부동산  위탁자,  수탁자, 수익자

아래는 한가지 사례로 올려 봅니다. 중요한 것은 위탁자와 수탁자 입니다.

이 사례는 위탁자와 수탁자 외에 우선수익자도 기재 되어 있습니다. 우선수익자도 여러명일 수 있는데 여기 사례에서는 1순위 우선수익자만 있습니다.

 

 

위 내용과 같이 신탁부동산의 위탁자, 수탁자, 수익자등 관계인을 먼저 확인하고 해당 관계인들과 등기부상 명의자등을 함꼐 비교  확인 합니다.

 

4. 신탁부동산 신탁원부 신탁 계약내용 확인

 

그리고 신탁원부를 조회하는 핵심 사유인 신탁 조항을 살펴봅니다.

 

 

신탁조항은 여러 법률적 조항이 있어 어려울 수 있으나 

이 신탁부동산 의 신탁원부 조회 목적은 해당 부동산의 매매 또는 임대차계약 등 을 위한 것이므로 그와 관련된 조항믈 찾아서살펴봅니다.

물론 다른 조항들도 유심히 봐야합니다만, 여기서는 위 관련 조항만을 살펴봅니다.

 

위와 같이 해당 신탁부동산의 관리방안에 대하여 그 관리의 주체[, 제한사항등이 자세하게 적혀 있습니다.

위 사례를 보면 위탁자는 수탁자의 사전승낙이 없을 때에는 신탁부동산의 임대차, 저당권설정, 전세권설정등에 대하여 위탁자는 할 수 없습니다. 즉 임대차 계약을 하더라도 위 수탁자인 은행의 사전 승낙을 받아야 하게끔 되어 있습니다.

 

이 경우 수탁자의 사전 승낙이 없이 위탁자가 임의로 임대차 계약을 한 경우 , 나중에 수탁자가 문제를 삼으면 임차인은 나처한 상황에 빠져 집을 비워워야 하고 보증금도 돌려 받을 수 없는 상황에 처할 수 있습니다.

 

신탁부동산 임대차 계약 뿐 아니라 매매계약 역시 마찬가지소 매수인이 나중에 봉변을 당할 수 있습니다. 물론 매매의 경우에는 등기소에서 소유권 이전등기할 때에 이런 문제가 걸러질 수 있습니다만, 임대차계약의경우에는 매우위험한 상황을 맞을 수 있습니다.

 

문제는 이러한 신탁부동산들을 중개해 주는 중개사들이 이러한 매우 위험한 사항을 아예 모르는 경우도 많고 또한 알고 있더라도 아무 문제 없다고 거짓말을 하는 경우가 매우 많다는 것 입니다.

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결론은 이러한 신탁부동산 임대차 계약을 할 때에는 임차인이 먼저 스스로 확인해야 합니다.

그리고 피해를 보았거나 또는 이미 계약한 상태에서 피해가 예상되는 경우

미리 대응방안을 고민 해  보아야 합니다.

 

 

신탁 부동산 관련 주요 판례

대법원_2019다300095

임대인이 아닌 신탁부동산의 수탁자로부터 부동산 소유권을 취득한 자에 대하여 임대차보증금의 반환을 구하는 사안[대법원 2022. 2. 17. 선고 중요판결]

 

[임대인이 아닌 신탁부동산의 수탁자로부터 부동산 소유권을 취득한 자에 대하여 임대차보증금의 반환을 구하는 사안]

 

◇신탁등기의 대항력◇

 

신탁법은 신탁재산의 독립성을 제3자에게도 대항할 수 있도록 신탁재산의 공시에 관한 독자적인 규정을 두고 있다.

구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 정하고 있고, 구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있다. 따라서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 참조).

 

☞ 오피스텔에 관한 신탁계약의 위탁자로부터 오피스텔을 임차하고 확정일자를 받은 피고가 반소로서, 공매로 오피스텔을 취득한 원고를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구한 사안

 

☞ 신탁계약상 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 임대인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자나 수탁자로부터 부동산을 취득한 원고를 상대로는 그 반환을 구할 수 없다고 보아 피고의 반소청구를 기각한 사례

 

☞ 즉 담보신탁 이후에 위탁자로부터 신탁부동산을 임차한 임차인은 계약당사자인 위탁자를 상대로 보증금 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자 및 수탁자로부터 공매를 통해 소유권을 취득한 제3자에게 보증금 반환을 구할 수는 없다고 판단한 것이다.

대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결

부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내·외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 것

 

대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460

 ‘주택임대차보호법’이 적용되는 사안에서 임대차의 목적이 된 부동산을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다