공인중개사가 권리금계약서 작성은 불법 - 행정사 작성 가능

공인중개사가 권리금 계약서를 작성하는 것은 행정사법을 위반하여 처벌을 받는 불법행위 입니다. 이는 " 권리금 "이 공인중개사법에서 규정하고 있는 중개대상물에 포함이 되어 있지 않기 때문에 중개를 할 수 없는 것이고 따라서 중개를 하지 않은 것에 대하여 당사자의 중간에서 임의로 계약서를 써주는 행위는 행정사법과 변호사법에 위반되는 행위이기 때문 입니다
 
공인중개사법과 행정사법 관련 규정을 올려 봅니다.
 

1. 공인중개사법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2020. 6. 9.>
1. 토지
2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건 (입목법에 다른 입목, 공장 광업재단 저당법에 따른 '공장재단', '광업재단')

공인중가사법에 따라 중개사는 위의 토지, 건물, 토지의의 정착물, 공장재단, 광업재단에 대한 것만 "중개"를 할 수 있으며 또한 중개사 스스로 중개한 물건에 한해서 계약서를 쓸 수 있습니다.

따라서 권리금은 위의 항목에 포함되지 않았기에 권리금 중개 계약서를 쓸 수 없는 것 입니다. 
 

2. 행정사법

제2조(업무) ① 행정사는 다른 사람의 위임을 받아 다음 각 호의 업무를 수행한다. 다만, 다른 법률에 따라 제한된 업무는 할 수 없다.
2. 권리ㆍ의무나 사실증명에 관한 서류의 작성
② 제1항에 따른 업무의 내용과 범위는 대통령령으로 정한다. (: 개인간 또는 국가나 지방자치단체와 개인 간의 다음 각 목의 서류를 작성하는 일 / 가. 각종 계약ㆍ협약ㆍ확약 및 청구 등 거래에 관한 서류 / 나. 그 밖에 권리관계에 관한 각종 서류 또는 일정한 사실관계가 존재함을 증명하는 각종 서류)

제3조(행정사가 아닌 사람에 대한 금지 사항) 
① 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고는 제2조에 따른 업무를 업(業)으로 하지 못한다.

제36조(벌칙)  ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 27., 2020. 6. 9.>
1. 제3조제1항을 위반하여 제2조제1항 각 호의 업무를 업으로 한 자

위와 같이 행정사는 거래에 관한 서류나 기타 권리관계게 관한 서류를 작성할 수 있다. 다만 행정사나 변호사가 아닌 자는 위의 서류를 작성할 경우 처벌을 받게 된다.
 

3. 행정자치부 유권해석

행정자치부
답변일 2015-06-01 16:19:34
처리결과(답변내용)
1. 행정사 제도에 많은 관심을 가져 주신데 대하여 감사의 말씀을 드립니다.

2. 귀하께서 질의하신 공인중개사의 상가권리금 계약서 작성업무 가능 여부에 대해 답변드립니다.

3. 공인중개사의 상가권리금 계약서 작성은 공인중개사의 업무영역이 아니라는 국토교통부의 유권해석에 따라 공인중개사는 상가권리금 계약서작성 업무를 할 수 없습니다.
  상가권리금 계약서 작성업무는 행정사법 제2조 제1항 제2호 및 동법시행령 제2조2호 가목 및 나목에 의거 행정사의 업무에 속합니다.
  공인중개사가 상가권리금 계약서 작성업무를 수행할 경우에는 행정사법 위반에 해당되며 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고는 행정사법 제2조(업무)에 따른 업무를 업으로 하지 못하도록 행정사법 제3조 1항에 규정되어 있습니다.

4. 위 회신내용과 관련하여 궁금하신 사항이 있으시면 행정자치부 주민과(02-2100-3840)로 문의하시면 설명드리겠습니다. 감사합니다.

 

 

4. 판례

비록 하급심이지만 1심 판결이 공개된 사례가 있어서 소개해봅니다.

수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결

공인중개사가 행정사의 자격 없이 어린이집 부동산 임대차계약을 중개하면서 종전임차인 000와 신규임차인 000 사이의 권리금계약서인 “컨설팅(인가용역, 시설·관리)계약서”를 작성하고, 해당 수수료 명목으로 250만원을 받은 사안에서, 행정사법으로 벌금 100만원의 선고유예 판결.
 
위 판례에서 몃가지 쟁점과 법원의 해석을 정리해 보았습니다.
 
1. 이 사건 컨설팅계약서가 행정사법 제2조 재1항 제2호에서 정하는 '권리의무나 사실증명에 관한 서류'에 해당하지 않는다는 주장에 대하여
"이 컨설팅계약은 어린이집에 관한 영업권의 양도에 따른 권리금계약에 해당함이 분명하고, 피고인들이 그 권리금계약을 중개하고 권리금계약서를 작성한 것은 행정사법 제2조 제1항 제2호에서 정한 '권리 의무나 사실증명에 관한 서류'를 작성한 것에 해당한다."
 
2. 이 사건 컨설팅계약이 권리금계약에 해당한다고 하더라도, 권리금계약의 중개도 공인중개사법에서 정한 중개행위의 범위에 속한다는 주장에 대하여
"권리금계약을 중개하고 권리금계약서를 작성하는 행위는 공인중개사법 및 그 시행령에서 공인중개사의 업무범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하므로 대법원 2005도6054 판결은 권리금계약이 공인중개사법에서 정한 중개행위에 해당하지 아니함을 전제로, 권리금계약을 중개한 보수로 공인중개사법이 정한 중개보수의 한도액을 초과한 보수를 받았다고 하더라도 이를 처벌할 수 없다는 취지일 뿐, 공인중개사가 법령에 따라 권리금계약을 체결할 수 있다는 취지가 아님이 분명하다"

*참조판례 [대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 요지]
[1] 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 구 부동산중개업법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하고, 따라서 같은 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다.

 
3. 권리금계약은 임대차계약과 결합하여 일체 불가분의 관계에 있으므로 피고인들이 권리금계약을 중개하는 행위는 공인중개사법에 따라 허용되는 행위에 해당한다는 주장에 대하여
 
(가)권리금계약과 임차권양도계약의 불가분관계에 관하여 "권리금계약과 임차권양도계약이 일체 불가분의 관계에 있는 경우 공인중개사가 이를 함께 중개하는 경우가 종종 있기는 하나, 그러한 실무가 일반 상거래의 관행으로 의심없이 정착되었다고 보기에도 부족하다. 오히려 실무 또는 강학상으로, 권리금계약은 공인중개사의 중개범위에 속하지 않는 것은 분명하고, 다만 권리금계약이 임차권양도계약과 불가분의 관계에 있는 경우 임차권양도계약이 공인중개사의 중개범위에 속하기 때문에 그에 불가분의 관계로 붙어 있는 권리금계약에도 임차권양도계약에 따른 공인중개사법상 효과가 미치는 것에 불과할 뿐, 권리금계약이 예외적으로 공인중개사법상 중개행위에 해당한다는 의미는 아니라고 해석되는 것으로 보인다."
 
(나)권리금계약과 임대차계약의 불가분관계에 관하여
    "(1) 권리금계약에 해당되는 이 사건 계약서와 임대차계약서가 같은 날, 같은 자리에서 작성되기는 하였으나, 그 당사자들이 서로 다른 점
     (2) 따라서 이 사건 컨설팅계약의 당사자가 아닌 임대인과 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닌 전 임차인의 경우, 반드시 컨설팅계약과 임대차계약이 전체로서 하나의 법률효과를 가지는 계약으로 취급할 필요가 없고, 다른 계약이 체결되지 않으면 당해 계약을 체결하지 아니할 의사가 객관적으로 명백하였다고 볼 수도 없는 점
     (3) 임대차계약과 컨설팅계약을 동시에 진행할 경우, 임대차계약을 중개한 공인중개사와 실질적으로 권리금계약서를 작성하는 행정사가 같은 날, 같은 자리에 모여 동시에 각자 담당하는 업무를 진행하는 것이 불가능하거나 현저히 곤란하지도 않은 점 등을 종합하면,이 사건 컨설팅계약이 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않을 정도에 이르러 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 인정하기도 어렵다"
 
4. 피고인들의 행위가 행정사법위반죄에 해당한다고 보더라도, 피고인들의 행위는 형법 제16조에서 정한 '법률의 착오'에 해당한다는 주장에 대하여
"피고인들은 '컨설팅계약'이라는 제목으로 계약서를 작성하였으나 그 내용은 실질적으로 권리금계약이 분명한 바, 피고인들도 권리금계약서를 중개하여 작성할 경우 행정사법위반의 문제가 생길 것을 의식하여 '컨설팅계약'이라는 제목으로 계약서를 작성한 것으로 보이는 점,
국토교통부도 '상가 권리금계약 알선 및 계약서 작성업무는 공인중개사의 고유업무에 해당하지 않고, 행정사법에서 관련 업무를 금지하는지 여부는 소관부처인 행정자치부에 문의하기 바란다'는 내용으로 질의 회신한 점에 비추어 보면 피고인들의 행위가 죄가 되지 않는 것으로 오인한 데에 정당한 이유가 있다고 보기 어렵다"
 

5. 권리금의 개념

권리금은 실무적 학술적 개념이고 법적인 개념은 아니라고 할 수 있으나, 상가 임대차관련하여 권리금 분쟁이 자주 발생한 이유로 몃년전에 상가임대차보호법에 권리금 규정을 두게 되었습니다.

상가건물 임대차보호법
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 
권리금 표준계약서 다운로드 가능 합니다. (다운로드 바로가기)

현재 부동산 매매를 하는 경우 매매계약은 공인중개사사무실에서 하지만 , 계약에 따른 등기는 법무사한테 맡기는것처럼, 상가 권리금의 경우에는 중개활동을 한 후, 계약서 작성은 행정사에게 맡기는 것을 추천 합니다.

 

청주행정사 사무소는 전국적으로 계약서 작성을 대행 하고 있습니다.