그린벨트 개발제한구역 토지 매도 LH 매수청구 방법

그린벨트 라고 흔히 말하는 것의 정식 명칭은 개발제한구역 이며 이에 대한 정식 법규 명칙은 개발제한구역의 지정 및 관리에관한 특별조치법이라고 하며 약칭으로 개발제한구역법 이라고 하는 것 이다.

 

이 그린벨트 법 즉 개발제한구역 법률은 보통 도시 과밀화 팽창을 방지 방지하기 위하여 녹지를 설정하고 해당 녹지에 대해서는 각종 개발을 제한하는 법률 인데 이렇게 개발제한구역에서의 행위를 제한 하기 때문에 해당 지역의 토지주들은 막대한 경제적 손실을 입고 있는 상황 이다.

 

이에 따라 해당 토지주에 대한 지원, 토지매수, 개발제한구역을 효율적으로 관리 하는데 필요한 사항을 정하기 위한 법이 바로이 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한특 별조치법 이다.

 

이러한 토지들에 대한 경제적인 침해가 너무나 크기 때문에 일정 정도 보상을 하기 위한 방침이 개발제한구역 안 지역의 토지에 대해서 일정한 요건에 따라서 매수를 할 수 있는 제도를 두고 있으며 그 제도가 개발제한구역 토지 매수청구 에 관한 규정이라고 하여 법률의 조문으로 되어 있다.

 

그린벨트법 (개발제한법)

 

우선 개발제한법인  그린벨트 법 제 17조는 다음과 같이 규정되어 있다.

제17조(토지매수의 청구) ① 개발제한구역의 지정에 따라 개발제한구역의 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지나 그 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능하게 된 토지(이하 “매수대상토지”라 한다)의 소유자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 국토교통부장관에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다.
    1. 개발제한구역으로 지정될 당시부터 계속하여 해당 토지를 소유한 자
    2. 토지의 사용ㆍ수익이 사실상 불가능하게 되기 전에 해당 토지를 취득하여 계속 소유한 자
    3. 제1호나 제2호에 해당하는 자로부터 해당 토지를 상속받아 계속하여 소유한 자
② 국토교통부장관은 제1항에 따라 매수청구를 받은 토지가 제3항에 따른 기준에 해당되면 그 토지를 매수하여야 한다. 
③ 매수대상토지의 구체적인 판정기준은 대통령령으로 정한다.

우리가 가장 관심을 갖는 이유는 결국은 해당 토지가 매수청구의 대상이 되느냐 여부  일 것 입니다. 매수청구의 대상이 될지 여분느 대통령령으로 정한다고 했으므로 해당 내용을 살펴 봅니다.

 

그린벨트 개발제한구역 매수청구 매수 토지 산정 기준

 

시행령 제28조(매수대상토지의 판정기준)
법 제17조제3항에 따른 매수대상토지의 판정기준은 다음 각 호와 같다. 이 경우 토지의 효용 감소, 사용ㆍ수익의 불가능 등에 대하여 본인의 귀책사유가 없어야 한다.
    1. 종래의 용도대로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지 : 매수를 청구할 당시 매수대상토지를 개발제한구역 지정 이전의 지목(생략) 대로 사용할 수 없어 매수청구일 현재 해당 토지의 개별공시지가(생략)가 그 토지가 있는 읍ㆍ면ㆍ동에 지정된 개발제한구역의 같은 지목의 개별공시지가 평균치의 50퍼센트 미만일 것
    2. 사용 또는 수익이 사실상 불가능한 토지: 법 제12조 및 제13조에 따른 행위제한으로 해당 토지의 사용 또는 수익이 불가능할 것

여기서 주의할 것은 그 효횽이 현저히 감소된 점을 증명해야 한다.

 

이는 제1호 항목의 경우 해당 지역(읍변동)의 같은 지목 토지의 평균 공시지가 대비 50% 미만이어야 한다. 이러한 점을 고려하면 실무에서는 이러한 요건에 맞는 토지가 그리 많지 않을 것이며, 또한 대부분의 토지주는 자신의 토지 공시지가각 저렇게 낮을 경우 매수청구 보다는 공시지가를 높여달라는 방향으로 상담을 많이 하고 있다.

 

또한 2호 항목의 경우 사용이 사실상 불가능한 점을 입증 하여야 한다. 그러나 이 역시 사용 수익의 기준을 어디에 두능냐에 따라 인정을 받지 못할 가능성도 있다.

다만 임야의 경우 그린벨트 (개발제한구역) 지정으로 인하여 사용수익을 못한다는 점을 어디까지 증명할지는 개별 토지마다 달리 접근하여야 한다.

 

그린벨트 개발제한구역 토지의 매수청구 절차

그린벨트 내의 토지가 위의요건에 부합 된다면 과감하게 매수청구를 고민할 필요가 있다.

실제로 공시지가가 아주 낮거나 또는 사용수익이 불가능한 점을 객관적으로 입증하면 감정평가를 받아 매수청구를 할 것을 고려해보아야 한다. 

 

매수청구서의 양식은 아래와 같다.

눈에 띄는 것은 처리기간 3년 으로 기재되어 있다는 것...

이는 매수청구 대상 여부를 판단 해 주는 기간은 아니다. 매수청구서를 제출 하면 매수 대상인지 여부를 2개월 안에 통보하게끔 되어 있다.

법령에는 2개월이라는 숫자와 5년이라는 숫자는 있고 3년이라는 숫자는 없는데 저렇게 기재된 이유는? 좀더 찾아봐야할 숙제이다.

제18조(매수청구의 절차 등) ① 국토교통부장관은 토지의 매수를 청구받은 날부터 2개월 이내에 매수대상 여부와 매수예상가격 등을 매수청구인에게 알려주어야 한다.
② 국토교통부장관은 제1항에 따라 매수대상토지임을 알린 경우에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 매수계획을 수립하여 그 매수대상토지를 매수하여야 한다.

다만 위 토지매수청구서 기재 사항 중 해당 토지의 이용상황과 매수청구 사유는 좀 신중하게 고민하고 작성 하여야 한다.

위에서 언급한 매수 대상토지 요건에 맞는지 여부를 개관적으로 인정 받을 수 있도록 작성 하여야 한다.

 

그린벨트 개발제한구역 토지의 매수청구 상대방

법령에는 국토교통부장관에게 위 토지매수청구서를 제출하도록 되어있지만 , 실제로는 위임에 의하여 토지주택공사 LH 측에 제출 하게 되어 있다.

토지주택공사 LH 에서는 메년 초에 개발제한구역 토지매수 사업 공고를 하고 있다.

 

2021년 기준 공고는 다음과 같이 난 상태이다.

 

상기 일정상 수시접수라고 하나 21년도 심의 대상은 21.2.26 까지 접수분에 해당 하고  그 이후 접수분은 21년도에 심의 자체가 어려울 수 있다.

 

시기가 어지 되었든 그린벨트 개발제한구역 내의 토지 소유주 들은 한번 검토해 볼만한 일이다.

 

1:1 상담 의뢰 : (상담하러 가기)