임대차 보호법 임차인 갱신청구권 과 집주인이 실거주 목적 갱신 거절에 대한 대법원 최근 판례

[임대차보호법에서 임차인이 계약갱신 요구를 한 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가, 자신의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하면서 그 주택의 인도를 구하는 사건에대한 대법원 최근 판례 정리]

 

주택임대차보호법 판례 보조자료 요약

2021다266631   건물인도   (카)   파기환송

◇임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 갱신거절사유)를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(=원칙적 적극)◇

 

 

2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면,

 

임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도,

임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고,

 

같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.

 

임대차,부동산관련 분쟁 문의

 

구체적인 이유는 다음과 같다.

 

1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다.

이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.

 

 2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우

임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.

 3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면

그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면,

 

위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.

☞  임차인(피고)이 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 갱신요구권을 행사한 이후, 제3자(원고들)가 임대인으로부터 이 사건 임대주택을 양수하여 임대인 지위를 승계한 후, 자신의 실거주를 이유로 갱신거절권을 행사하고 피고를 상대로 인도를 구한 사안에서,

원심은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시 종전 임대인에게 실거주를 이유로 한 갱신거절사유가 없었고, 임차인의 갱신요구권 행사 당시 원고들 역시 임대인이 아니어서 갱신거절권을 행사할 수 있는 지위에 있지 않았다는 이유로 원고들의 청구를 기각함

☞  이에 대해 대법원은 위와 같은 법리를 판시한 후, 임대인 지위를 승계한 원고들에게 종전 임대인과 별도로 독자적인 갱신거절권이 있다는 전제에서, 원고들의 임대인 지위 승계 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 보고,

원심으로서는 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 심리·판단했어야 한다는 이유로 원심을 파기·환송하였음

 

참고조문과 주요 사항 정리

 

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

 

위 조문과 대법원 판례를 보면 임대인이 계약기간 종료 2개월 전 까지는 실거주 목적인 경우에 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있다고 한다.

문제는 사실상 실거주 목적이 아닌 임대인이,

임차인의 계약 갱신요구를 무시하고 집을 팔아버릴 수 있게

대법원에서 댑물꼬를 터 주었다는 느낌이 매우 강하게 든다.

 

부동산 집값 상승의 가장 큰 원인은 실제 거주 목적이 아님에도 집을 몃채씩 보유하고 있는 다주택자로부터 시작되는 것이 현실 이다. ( 2주택자가 투기꾼이냐 라는 논쟁은 여기서는 별개로 한다)

 

이러한 판례는 다주택자들의 보유주택을 매물로 나오게 하는 기본적인 주택가격 안정 정책의 기본방침이 크게 훼손될 수 있는 판례로 볼 수 있다.

 

위 법원 판결문에서도 나타나듯이 주택 임대차법의 취지는 기본적으로 임차인의주거안정이 우선이고 두번째 안전기조로 임대인의 재산가치 보호라고 할 수 있다.

위 사례에서 임차인은 우선 적법한 방법으로 법에서 보장한 계약갱신요구를 하였다.

이에 처음의 집주인은 갱신거절을 하지 않은 상태에서 집을 매도 했고, 이 집에 임차인이 있고 그 임차인이 계약 갱신을 요구한 사실이 있는 정황을 알고서도 그 집을 양수한 것이다.

 

물론 새로운 양수인이 그러한 임차인의 계약갱신요구권 실행 사실을 알고 샀는지 모르고 샀는지에 대한 정황은 나와있지 않으나 ,

만약 새로운 양수인이 그러한 점을 알고 구입했는데도 이러한 판결이 났다면, 이는 임차인의 주거안정 보로하는 주택임대차보호법의 입법 취지를 정면으로 위반하는 것으로써, 다수의 악의적인 임대인에게 악용될 소지가 있는 것이 명확하게 보인다.

 

대법원의 주택임대차 보호법 계약갱신 청구권에 대한 새로운 판례로 보아 임차인측의 주거안정에 기여하는 취지로 보았으나 의외의 판결 결과이기에 정리해 본다.