디딤돌대출 제도가 맞춤형 관리로 변경됩니다.

주택 구매를 위한 디딤돌대출이 새로운 맞춤형 관리방안을 통해 일부 변화가 생겼습니다. 주로 수도권 아파트에 대한 대출 조건을 강화하는 것이 핵심입니다. 실수요자와 사회적 약자를 보호하면서 기금의 지속 가능성을 높이는 취지로 시행됩니다. . 이번 글에서는 디딤돌대출 관리방안의 주요 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

목차

디딤돌대출이란?

디딤돌대출은 주택을 처음 구매하는 사람들에게 정부가 낮은 금리로 제공하는 주택 구입자금 대출입니다.

주택도시기금에서 운영하는 대출로, 주로 저소득층 및 무주택 실수요자를 위해 마련된 제도입니다.

 

이 제도가 최근 주택시장 상황 변화와 기금 안정성을 위해 국토교통부는 맞춤형 관리방안을 시행하기로 했습니다.

---

1. 수도권 아파트에 한정된 규제 강화

이번 관리방안은 수도권 아파트 구매에 한해 새로운 규정을 적용합니다.

즉, 지방이나 비아파트를 구입할 경우는 이번 규제의 영향을 받지 않으며, 기존과 동일하게 대출을 받을 수 있습니다.

수도권 아파트는 집값이 비교적 높고, 대출 수요가 많아 이로 인한 가계부채가 증가할 우려가 있기 때문에 수도권 아파트를 구매하는 경우 담보인정비율(LTV)와 방 공제가 적용됩니다. 

 

적용 예시
예를 들어, 경기도에서 5억 원짜리 아파트를 구매하려는 경우, 기존에는 담보인정비율(LTV) 70%로 약 3.5억 원의 대출을 받을 수 있었습니다.

그러나 이번 방안이 시행되면 LTV 계산에서 방 공제(기금 부담을 줄이기 위해 대출 한도에서 차감되는 금액)가 적용되어 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

---

2. 실수요자와 저소득층에 대한 배려

디딤돌대출의 규제 강화가 모든 사람에게 적용되는 것은 아닙니다.

실수요자를 배려하여 신생아 특례대출, 전세사기 피해자 전용 대출, 생애최초 주택구입자 등은 이번 규제에서 제외됩니다.

또한 연소득 4천만 원 이하 가구가 3억 원 이하의 저가 주택을 구입하는 경우에도 규제를 적용하지 않아, 저소득층이 안정적으로 내 집을 마련할 수 있도록 배려하고 있습니다. 이처럼 실수요자와 사회적 약자를 위한 예외 규정을 두어 혼란을 최소화하고 있습니다.

1. 지방과 비아파트: 수도권 아파트에만 적용되며 지방 또는 비아파트는 예외입니다.
2. 신생아 특례대출과 전세사기 피해자 지원 대출: 저출산 문제와 전세사기 피해자 구제를 위해 이러한 대출은 규제에서 제외됩니다.
3. 생애최초 주택구입자: 생애 최초로 주택을 구입하는 경우 담보인정비율(LTV)을 기존의 80%로 유지하여 지원하지만, 방공제와 후취담보 제한은 그대로 적용됩니다.
4. 저가 주택 구입 저소득층: 연소득 4천만 원 이하 가구가 3억 원 이하의 주택을 구입하는 경우에도 예외로 적용하여 부담을 덜어주고 있습니다.

---

 

3. 유예 기간 및 시행 시기

디딤돌대출 관리방안은 2024년 12월 2일부터 적용됩니다.  

이번 조치는 약 한 달의 유예기간을 두고 12월부터 시행되며, 12.2(월) 신규 대출신청분부터 적용합니다.
  - 신축 분양단지의 경우, 입주자 모집 공고가 제도 시행 전(~12.1)까지 이뤄진 사업장으로서 입주기간 시작일이 ’25년 상반기(~6.30)까지인 경우 기금 잔금대출(후취담보)이 가능합니다.

 

  - 신뢰보호를 위해 충분한 유예기간을 부여하고, 경과규정 적용

 

   *① 구축주택(등기완료 주택) 매매시, 12.2일 전 매매계약을 체결(~12.1)한 자로서, 12.2일 전까지 대출 신청한 경우 방공제 적용 없이 대출 가능

    - 다만, 기존 임차계약 기간이 남아있는 등 즉시 입주가 곤란한 경우는 잔금일이 ‘25년 상반기까지인 경우에 한하여 방공제 적용 없이 대출 가능

 

  **② 신축분양 주택(미등기)은 12.2일 전 입주자모집공고 실시(~12.1)한 사업장 중, 공고문상 입주시작일이 ’25년 상반기까지인 경우는 기금 잔금대출(후취담보) 허용(단, 방공제는 적용)

---

4. 신생아 특례대출 소득 요건 완화

저출산 문제 해결을 위한 특별 정책으로 신생아 특례대출에 소득 요건 완화가 적용됩니다.

이번 변경으로 인해 기존 연소득 1.3억 원이었던 소득 요건이 2억 원으로 완화되어 더 많은 가정이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 다만, 소득 요건 완화는 맞벌이 가구에 한정되며, 금리와 대출 조건 등 세부 사항은 추가 발표될 예정입니다.

---

5. 디딤돌대출 관리방안 확인

국토교통부는 한정된 재원을 효율적으로 운영하기 위해 이번 디딤돌대출 관리방안을 도입했습니다. 대출 한도를 조정하고 예외 대상을 명확히 하여 기금의 안정성을 높이는 동시에, 실수요자를 위한 혜택을 유지하여 예측 가능한 대출 정책을 추진할 계획입니다.

디딤돌대출 관리방안에 대한 자세한 사항은 기금e든든 누리집에서 확인할 수 있으며, 구체적인 대출 조건은 가까운 은행이나 주택도시보증공사 콜센터에서도 문의 가능합니다.

 

 

이상으로 디딤돌대출의 맞춤형 관리방안에 대해 설명드렸습니다.

이 관리방안은 주택 구매를 계획하는 실수요자에게 중요한 정보이므로, 변경 내용을 꼼꼼히 확인하여 대출 준비를 하시기 바랍니다.

 

FAQ

1. “대출신청”의 기준은?
☐ ‘신청일’은 온라인 또는 수탁은행 방문을 통해 대출신청 및 접수한 날로서, 접수가 완료*되지 않은 경우는 신청으로 볼 수 없음(계약서 등 매매관련 증빙서류 지참 원칙, 가신청은 불인정)
   * 비대면접수 : 기금e든든에서 접수 완료한 날(본인·배우자의 정보제공동의가 모두 완료된 날)
     대면접수 : 은행 영업점에서 기금e든든으로 대출 신청정보 송신 후 기금e든든에서 접수 완료한 날

 2. 금번 조치의 적용 기준인 아파트, 비아파트의 범위는? , 생활형 숙박시설 등도 조치 적용이 배제되는지?
☐ 기본적으로 주택법 등 관련 법령상 구분을 따르며, 비아파트에는 연립주택·다세대주택, 단독주택·다중주택·다가구주택 등이 포함됨
 ㅇ 주거용 오피스텔*, 생활형 숙박시설 등은 현재도 디딤돌대출 지원 대상이 아님
    * 단, 전세사기피해자 전용 디딤돌 대출은 「전세사기피해자법」에 따라 예외적으로 오피스텔도 지원

 

 3. 신생아 특례대출은 6억원 초과 9억원 이하 주택에 대해서도 방공제를 적용하지 않는지?

☐ 신생아 특례대출은 현행과 동일하게 제도 운영할 계획으로, 현재도 6억원 초과 9억원 이하 주택은 방공제를 적용한 후 대출한도가 산출되므로 방공제가 의무 적용됨

 4. 구축 주택의 경우, 생애최초 주택구입자의 대출한도 계산 방법은?

☐ 생애최초 주택구입자는 기존과 동일하게 LTV를 80%로 유지하되, 수도권 소재 아파트 구입시에는 방공제 후 대출

 ㅇ 구체적으로, 대출금액*은 ‘(주택가격 × 80%) - 최우선변제금’으로 산정하며, LTV 상향을 위한 별도의 보증가입은 불필요함
    * 선순위채권이 있는 경우에는 대출한도에서 차감함

 

 5. 매매계약한 집에 임차인이 거주 중이고 임대차 계약 종료시까지 5개월 이상 남은 경우도 방공제 의무 적용되는지?

☐ 12.2일 전 매매계약 체결한 자로서, 잔금일이 ‘25년 상반기까지인 경우 방공제 없이 대출 가능함

 ㅇ 아울러 디딤돌대출은 실수요자를 지원하는 대출이므로, 해당주택에 1개월내에 전입신고하고 1년 이상 실거주하여야 함

 

 

 

 6. 이의신청 등으로 인해 대출 진행이 늦어진 경우는 어떻게 되는지?

☐ 기금 대출은 신청 후 60일내 승인, 승인 후 30일내 실행되며,이의신청 처리기한은 승인기한에 포함되지 않음

   * (이의신청X) 대출신청일로부터 60일내 승인 + 대출승인일로부터 30일 내 실행 = 90일내 실행

     (이의신청O) 대출신청일로부터 65일내 승인 + 대출승인일로부터 30일내 실행 = 95일내 실행

 7. 시중은행이나 보금자리론 등으로 후취담보 대출을 받은 후, 등기가 완료되고 나면 디딤돌 대출로 전환할 수 있는지?

☐ 신축분양 미등기 아파트의 후취담보 대출을 제한한 취지를 고려할 때, 다른 대출을 받고 나서 등기가 완료되면 기금 대출로 전환하는 것은 형평성 측면에서 허용하지 않을 계획

    * 현재는 시중은행 등에서 후취담보 대출을 받은 경우, 해당 주택의 소유권이전등기가 완료된 후 3개월 내 기금대출로 전환 허용

 ㅇ 이번 조치는 수도권 APT에 한정하여 적용되며, 비수도권,비아파트, 신생아 특례대출 등은 조치 적용이 배제됨

☐ 시중은행 대출을 받은 후 기금대출로 전환하기 위해 대기중인 수요를 고려하여 12.2일 전 입주자 모집공고된 사업장으로서, ‘25년 6.30일까지 소유권이전 완료 후 대출 신청이 가능*한 경우는 허용

   * 예) ‘23.6.1 입주자모집공고 → ’24.11.1 시중은행 후취담보대출 실행 → ‘25.5.1 소유권이전등기 접수 → ’25.6.1 대출 신청

 8. 후분양인 경우에도 후취담보 대출이 제한되는지?

☐ 후분양인 경우도 선분양과 같은 기준을 적용함

 ㅇ 12.2일 전 입주자모집공고 실시한 사업장 중 공고문상 입주 예정월이 ’25년 상반기까지인 경우에만 기금 잔금대출(후취담보) 허용

 

 9. 분양권을 전매한 경우에도 후취담보 대출이 제한되는지?

☐ 12.2일 전 입주자모집공고가 이뤄진 사업장에 대해 12.2일 전 전매계약을 체결한 자로서 ‘25.6.30일까지 입주기간이 시작되는 경우에만 기금 잔금대출(후취담보)을 허용함