건축공사 중지명령, 어떻게 대처해야 할까? – 건설업자라면 꼭 알아야 할 법적 쟁점

건설업을 하면서 건축허가를 받고도, 예상치 못한 사유로 공사 중지 명령을 받는 경우가 있습니다. 이번 사건도 그와 비슷한 상황입니다. 청구인(건설업자)이 관할 행정청으로부터 건축허가를 받고 공사를 진행하던 중, 피청구인(행정청)이 돌연 공사 중지 명령을 내린 사건인데요.

 

목차

 

사건 개요 – 건축허가 받고 공사하던 중, 갑작스런 공사 중지 명령

사건의 시작은 청구인이  휴게음식점을 짓기 위해 2019년에 건축허가를 받고, 이후 2021년에 변경 허가까지 받은 후 공사를 진행한 것입니다.

문제는 2022년 2월 14일, 피청구인인 행정청으로부터 공사 중지 명령을 받으면서 발생했습니다.

 

행정청이 내린 공사 중지 명령의 이유는 "허가 조건을 제대로 이행하지 않았다"는 것과 "주민들의 집단 민원이 해결되지 않았다"는 것이었습니다.

 

이에 대해 청구인은 "사전통지도 없었고, 의견을 진술할 기회도 주지 않았다"며 이 명령이 위법하다고 주장하면서 법원에 명령 취소를 요청했습니다.

건축공사 중지 명령, 왜 문제가 될까?

공사 중지 명령을 받으면 단순히 공사를 멈추는 것만의 문제가 아닙니다. 공사 일정이 꼬이게 되고, 그로 인해 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 심지어 계약상 책임 문제까지 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 건설업자 입장에서는 이러한 명령이 적법한지 따져보는 것이 매우 중요합니다.

이번 사건에서 핵심 쟁점은 크게 두 가지입니다.

1. 사전통지 절차 위반
2. 공사 중지 명령의 정당성 여부

1. 사전통지 절차, 왜 중요한가?

행정청이 어떠한 처분(공사 중지 명령 등)을 내릴 때는 반드시 사전통지를 해야 합니다.

즉, 당사자인 건설업자에게 "우리가 이런 처분을 할 계획이니, 이에 대해 의견이 있으면 말해달라"는 기회를 줘야 한다는 것입니다. 이는 행정절차법에서 명시된 중요한 권리입니다.

관련 규정 – 행정절차법 제21조

• 제21조 제1항에서는 행정청이 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 할 때, 당사자에게 그 이유와 법적 근거, 그리고 의견 제출 기회를 미리 통지해야 한다고 명시하고 있습니다.
• 제4항에서는 예외적으로 공공의 안전이나 복리를 위해 긴급한 경우 등 특별한 사정이 있을 때만 사전통지를 생략할 수 있습니다.

이번 사건에서 피청구인(행정청)은 사전통지를 하지 않았습니다. 청구인(건설업자)이 주장한 가장 큰 문제점이 바로 이것이었죠.

법원은 이 점에서 피청구인의 처분이 위법하다고 판단했습니다.

 

행정청이 "집단 민원이 계속 발생하고 있다"는 이유로 사전통지를 생략할 수 없다는 것이 법원의 판단입니다. 즉, 공공의 안전이나 복리를 위협할 정도로 급박한 상황이 아니었다는 것이죠.

2. 공사 중지 명령의 정당성

사전통지가 없었다는 문제 외에도, 공사 중지 명령 자체가 과연 정당했는지도 중요한 쟁점입니다.

 

피청구인은 공사 중지 명령의 이유로 "허가 조건을 이행하지 않았다"는 점과 "주민들의 민원이 계속 제기되었다"는 점을 들었습니다.

그런데 여기서 주목할 점은 허가 조건에 대한 해석입니다.

 

피청구인이 주장하는 허가 조건은 "건축허가로 인해 발생하는 각종 민원은 건설업자(청구인)가 해결해야 한다"는 것이었습니다. 하지만, 청구인이 그 조건을 이행하지 않았다고 해서 반드시 공사 중지 명령을 내릴 수 있는지는 별개의 문제입니다. 법원은 피청구인이 주장하는 민원 발생이 공사 중지 명령을 내릴 만큼 중대한 사유인지에 대해 구체적인 증거가 부족하다고 보았습니다.

 

 

법원의 판단 – 처분 절차적 하자 인정

법원은 결국 피청구인이 사전통지 절차를 위반한 점, 그리고 공사 중지 명령의 구체적인 사유를 충분히 입증하지 못한 점을 들어 공사 중지 명령을 취소해야 한다고 판단했습니다.

법원은 행정청이 어떠한 처분을 내릴 때는 반드시 사전에 당사자에게 통지하고, 의견을 제출할 기회를 주어야 하며, 그 절차를 무시할 경우 처분은 위법하다고 할 수밖에 없다고 명시했습니다.

또한, 단순히 민원이 발생했다는 이유만으로 공사를 멈추게 할 수 없으며, 허가 조건 위반에 따른 처분이 적법한지 여부를 철저히 검토해야 한다는 중요한 원칙을 다시 한 번 확인한 판결입니다.

건설업자를 위한 조언 – 이런 상황에서 어떻게 대응해야 할까?

이번 사건을 통해 건설업자들이 꼭 기억해야 할 몇 가지 중요한 법적 사항이 있습니다.

1. 허가 조건을 정확히 이해하고 이행하라: 건축허가를 받을 때 명시된 조건들을 꼼꼼히 검토하고, 문제가 생길 여지가 없는지 미리 대비하는 것이 중요합니다. 특히 주민들의 민원 발생 가능성이 있을 경우, 이를 어떻게 해결할지 미리 계획을 세워두는 것이 좋습니다.
2. 행정청의 처분은 절차적 정당성을 따져라: 행정청으로부터 공사 중지 명령을 받거나 기타 불리한 처분을 받을 때, 우선 그 처분이 절차적으로 적법했는지를 확인하세요. 사전통지나 의견 제출 기회가 없었다면 이는 절차적 하자가 될 수 있습니다.
3. 의견 제출 기회를 활용하라: 사전통지를 받은 경우, 반드시 의견을 제출하는 것이 좋습니다. 아무 대응 없이 기다리면 처분이 그대로 확정될 수 있기 때문에, 문제가 될 수 있는 부분에 대해 적극적으로 소명하고 증거를 제시하는 것이 중요합니다.

 

 

결론 – 공사 중지 명령을 받은 경우 취할 수 있는 조치

이번 판결을 통해 알 수 있듯이, 행정청이 아무리 공공의 이익을 내세운다 하더라도, 절차적 정당성을 지키지 않고 내린 처분은 무효가 될 수 있습니다. 건설업자로서 공사 중지 명령을 받았다면, 그 처분이 정당한지 법적 조언을 받아보고, 필요 시에는 이의를 제기해야 합니다.

관련 판례 및 참고 사항

대법원 2013. 1. 16. 선고 2011두30687 판결: 이 사건에서 사전통지와 의견 제출 기회 제공의 중요성을 다시 한 번 강조한 판결입니다.