개별공시지가 결정에 대한 이의신청, 행정심판 재결 사례

개별공시지가 결정에 대하여 이의신청 후 이의신청의 결과를 받았으나 다시 불복하여 행정심판을 청구하는 사건 에 대한 재결 사례 입니다.  이 사건은 개별공시지가의 금액이 너무 높다고 인하를 주장한 사건 입니다만 , 증액을 요구하는 사건이라도 비슷한 논리로 접근할 필요가 있습니다.

 

행심 제2018-425호

개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구

청구취지
피청구인이 2018. 7. 24. 청구인에 대하여 한 개별공시지가 이의신청 기각결정은 이를 취소한다. 

재결일 2018. 11. 20.

재결결과

청구인의 청구를 기각한다. 

1. 사건개요

    청구인 소유토지인 부산광역시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇〇(이하 “사건토지”라 한다)에 대한 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가가 2018. 5. 31. 〇〇〇(원/㎡)으로 결정·공시되었고, 청구인의 이의신청에 대하여 피청구인은 2018. 7. 24. 결정지가가 적정하다는 내용의 이의신청 기각결정 통지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)를 하였다.

2. 청구인 주장 요지

    이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.

    가. 개별공시지가 산정의 기준대지를 양호한 부지에다 평지에 건물이 있는 대지를 기준으로 선정하여 공시지가를 산정한 것이 부당하다. 본 건 대지는 주도로(〇〇로 〇〇번길, 폭〇m)에서 골목길(〇〇〇-〇〇번지, 폭〇m)로 〇〇m를 들어가서 있으며, 주도로와 대지와의 높이가 〇m(경사도 〇〇%)이상으로 진입이 어렵고, 대지를 활용하기 위해서는 공사장비와 차량이 진입되어야 하나 진입이 불가하여 활용을 못하고 있다. 대지내에는 곳곳에 발파하지 않으면 제거하지 못하는 대형바위가 산재되어 있어 돌산과 같으며, 본 대지와 건물이 접하여 발파도 불가한 실정이며, 또한 대지 자체경사가 심하며, 배면에는 인근빌라의 높은 옹벽(〇〇m)이 있어 악 조건을 다 가지고 있는 대지이다.

    나. 인근 공인중개사 몇 곳에 물어보니, 해당 대지는 진입로의 폭이 〇〇m로 건축법상 폭〇〇m를 확보해야 건축허가가 가능하여 매각은 거의 불가능하나 인근 〇〇로〇〇번길과 인접한 〇〇〇-〇〇번지 주인이 매입하여 〇〇〇-〇〇과 본 대지를 매입하여 재건축하지 않으면 대지 활용이 불가하며 거래가 이루어진다고 해도 겨우 〇〇〇원/㎡ 정도에 거래가 될 것으로 전망하니 거래가 가능한 가격으로 조정 요청한다.

 

    다. 옆 대지(〇〇〇-〇〇번지)의 경우 전화로 이의신청을 하였으나 이의신청은 받아들여지지 않으니 꼭 이의신청을 하려면 서류로 작성, 신청하라면서 은근히 이의신청을 하지 못하게 유도하였다. 청구인 또한 그렇게 유도하였으나 이의신청하였고 〇〇〇-〇〇번지 대지소유주는 신청하지 못하였다고 들었다.

 

    라. 본 건 토지는 제2종일반주거지역이나 대지진입 및 대지내 조건으로 볼 때 제2종일반주거지역으로 불충분하며 중점경관관리구역이며, 학교환경위생정화구역, 교육환경 보호에 관한 법률 등에 저촉되는 대지로서 지가의 저하조건을 다수 갖추고 있는 대지이다.

 

3. 피청구인 주장 요지

    피청구인은 다음과 같이 주장한다.

    가. 본 건 토지의 표준지(〇〇동 〇〇〇-〇〇번지)는 본 건 토지와 동일한 제2종일반주거지역이며 토지이용상황도 동일하게 주거용이며,  또한, 동일하게 막다른 골목을 통해 진입하며, 고저도 완경사로 동일하고 〇〇동 〇〇〇번지 일대와 〇〇동 〇〇〇번지 일대 모두 가격권이 유사한 주택지대이며, 토지이용규제사항 또한 학교환경위생정화구역의 상대보호구역이고 중점경관관리구역이며, 가축사육제한구역으로 동일하다. 청구인은 건물이 있는 대지를 표준지로 선정한 것은 부당하다 주장하고 있으나,  지침상 주거나지와 단독(주택)은 토지이용상황이 모두 주용도가 주거용으로 동일하여 표준지 선정에 문제가 없고, 동일 주용도 내에서는 표준지와 개별지가 세부용도가 다르더라도 산정가격에 영향을 미치지도 않는다. 또한, 청구인은 표준지는 평지라고 주장하고 있으나, 지침 Ⅱ. 토지특성 조사, 3. 토지특성 항목별 조사요령, ⑮ 지형지세: 고저 설명을 보면 토지의 고저는 해당토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로 및 주위의 지형지세와 비교하여 기재(판단)한다고 되어 있다. 즉, 해당 토지자체나 진입도로 등의 경사도를 기준으로 판단하지 않는다. 해당 지역일대는 〇〇로와 〇〇로 사이에 위치하고 있으며, 이 일대는 두 도로의 높이 차이로 인해 모두 완경사를 이루고 있으며, 해당 표준지도 완경사로 특성이 조사되어 있다.

    나. 실제 높이 차이는 건물 1개층 높이 정도로 실제측정결과 높이 차이가 〇〇m정도로 〇〇m나 된다는 주장은 과다하게 부풀린 것이며, 본 건 토지 바로 앞에 차량을 주차하고 있는 실정에 경사로 인해 진입이 어렵다는 주장 또한 수긍하기 어려운 주장이다.

 

    다. 대형바위의 현황은 인근빌라 옹벽위에서 촬영한 사진을 보면 보다 명확히 알 수 있으며, 또한 청구인이 제출한 두번째 부직포로 덮어놓은 바위는 본 건 토지상의 바위가 아니고 인접한 〇〇동 〇〇〇-〇〇번지에 있는 바위이다. 그러나, 이보다 더 중요한 사실은 이와 같은 토지상의 적치물이나 토지자체가 평탄하지 못한 점 등은 모두 지가산정요인이 아니라는 것이다. 또한 해당지역이 경사가 있어 인접한 건물로 인해 옹벽 등이 존재하는 것은 자연스런 현상이며, 표준지 또한 인접건물에 의해 높은 벽이 있어, 이러한 사항은 이미 표준지의 가격에 반영되어 있다고 보아야 한다.

 

    라. 건축법 시행령 제3조의3제2호에 따르면, 막다른 도로의 경우 길이가 10m ~ 35m이면 도로의 너비는 3m 이상이면 건축허가가 가능한 것으로 규정되어 있어, 이 또한 이유가 없는 주장이며, 개별공시지가는 관계법령과 지침에 따라 산정하는 것이지 실제 거래가격을 고려하지 않으므로 공시지가를 거래가격으로 결정해 달라는 주장 또한 부당하다.

 

    마. 부동산가격공시에 관한 법률 제11조 제1항에 따르면, 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의를 신청할 수 있다고 규정되어 있어, 법규에 따른 당연한 안내를 한 것을 청구인은 마치 이의신청을 못하게 하기 위한 행위로 주장을 하였다.

 

    바. 청구인은 본 건 토지가 지가의 저하요인을 다수 갖추고 있다고 주장하나, 이는 해당 표준지와 본 건 토지 및 인근 토지 모두가 동일한 조건으로 표준지 가격에 이러한 조건이 이미 반영되어 있다고 보아야 할 것이므로, 이 또한 이유 없다.

 

    사. 따라서, 청구인의 본 건 토지 2018년도 개별공시지가는 『부동산 가격공시에 관한 법률』및 『2018년도 적용 개별공시지가 조사․산정 지침』에 따라 조사하고 산정하여 결정․공시 하였으므로, 청구인의 주장은 이유 없고, 피청구인의 개별공시지가 결정관련 처분은 적법·타당하다.

4. 이 사건 처분의 위법․부당 여부

    가. 관계법령

     ○「부동산 가격공시에 관한 법률」 제9조, 제10조, 제11조, 제25조
     ○「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제17조, 제22조

    나. 판    단
      (1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서 및 첨부된 각종 증거자료를 종합해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
       (가) 피청구인은 사건토지를 포함한 관내 〇〇〇필지에 대하여 2018. 5. 11. 〇〇구부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2018. 5. 31. 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시를 하였고, 사건토지는 〇〇〇(원/㎡)으로 결정·공시되었다.
       (나) 청구인은 2018. 6. 28. 조건이 최악인 대지에 결정된 개별공시지가가 부당하다는 이유로 하향 조정해 줄 것을 이의신청 하였고, 피청구인은 감정평가사의 검증과 2018. 7. 19.자 〇〇구부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2018. 7. 24. 청구인에게 결정지가가 적정하다는 내용의 이 사건 처분을 하였다.

      (2) 살피건대, 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제9조에 의하면 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 같은 법 제10조에서 구청장은 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 하며, 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하고, 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제17조에 의하면 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하고, 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. 같은 법 제11조 및 같은 법 시행령 제22조에서 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 구청장은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하며, 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 같은 법 제25조에서는 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항과 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 등을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속으로 시·군·구부동산가격공시위원회를 둔다고 규정되어 있다.

       (가) 청구인은, 대지로서 지가의 저하조건을 다수 갖추고 있는 사건토지에 결정된 개별공시지가는 부당하여 실제 거래 가능한 가격으로 하향 조정되어야 한다는 취지의 주장을 하고 있으나,

       (나) 개별공시지가 결정의 적법 여부는 부동산 가격공시에 관한 법률 등 관계법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 단지 그 공시지가가 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없는바, 제출된 증거자료에 의하면 사건토지에 대한 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정이 관계법령이 정하는 절차와 방법에 따라 적법하게 이루어진 것으로 인정되고 달리 청구인의 주장을 인정할 만한 증거를 찾아볼 수 없으므로 관계법령에 따라 피청구인이 행한 이 사건 처분을 달리 위법·부당하다고 할 수 없다.

5. 결   론

    그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.