코로나 사태로 상가 임차인이 영업을 할 수 없는데 임대차 계약 해지를 할 수 있나요?

요즘 코로나 사태로 자영업자들이 매우 힘들어 하고 있으나 해당 상가 영업을 중단할 수도 없고, 보증금에 월세느느 나가야 하고 해서 매우 힘든 상황 이다.

생각 같아서는 영업을 바로 중단하고 싶겠으나 그렇게 하기도 쉽지 않은 상황이다.

 

이와 관련 최근에 중요한 판례가 있어 소개하고 나름의 생각을 적어본다.

물론 일반적인 자영업 규모를 벗어나서 꽤 규모가 있는 법인간의 다툼이지만 판결문의 내용하나하나를 들여다 보면 의미가 있는 부분이 있다.

 

 

 

서울중앙지법 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결 

甲 주식회사가 乙 주식회사로부터 점포를 임차하면서 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.’는 조항이 포함된 임대차계약을 체결하였
는데,   => 여기서는 기존 당사자간의 기존 계약서에 일정한 경우 해지할 수 있다는 조항이 있는점이 특이하고 , 보통의 임대차 계약에는 저러한 문구가 없을 것이다. 물론 판결문에서는 "일정한 경우에  사정변경이 인정 되는 경우에는 이러한 조문이 없어도 가능하다라는 표현이 있다.

 

코로나19 사태로 인하여 위 점포의 매출이 90% 이상 감소하자 甲 회사가 차임을 지급하지 못하고 영업을 중단한 후, 위 조항에 따라 乙 회사를 상대로 임대차계약의 해지를 주장한 사안에서, 

 

코로나19 사태로 위 점포에서의 매출이 감소한 것은 임대차계약에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을계속할 수 없을 경우’에 해당하고, 

위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당하므로, 위 임대차계약은 적법하게 해지되어 종료되었다고 한 사례

=> 앞서 언급했듯이 해당 조문이 계약서에 없다고 해도 사정변경의 원칙에 해당 된다면 해지할 수 있다고 한다.

 

위 점포는 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 곳인데 코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라, 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태인 점, 

코로나19 사태가 발생하고 장기적으로 지속되며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 甲 회사와 乙 회사는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련하여 甲 회사에 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없는 점 등을 종합하면, 

 

코로나19 사태로 인하여 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 위 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하고, 

 

위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것인바,

 

계약 내용 그대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당하므로, 위 임대차계약은 적법하게 해지되어 종료되었다고 한 사례이다.

=> 계약 내용을 그대로 유지해야 한다고 본다면 이는 일반적인 신의칙(관행)에 어긋난다고 보고 있다. 

 

일반 자영업자 임대차 계약 해지 ? 

임대차 계약 해지를 위한 임차인의 방법

임대차계약 해지를 위한 임차인의 방법이라고 소제목을 기재 했으나 사실 특별한 방법은 아니고 내용증명으로 보인다. 다만 내용증명의 내용이 임차인의 법률적 방법중 하나로 의미가 있어 보여 올려 본다.

 

(4) 피고(임대인)가 이 사건 임대차계약의 해지통보를 수용하지 않겠다는 의사표시를 하 자, 
원고(임차인)는 2020. 10. 6. 내용증명우편을 통하여 재차 임대차계약 해지 요청을 하는 한 편 
이 사건 임대차계약의 해지되지 않으면 민법 제628조에 기하여 임대료는 75% 이상 감액되어야 한다는 
차임감액요청의 의사표시를 하였고, 위 내용증명우편은 다음날 피 고에게 송달되었다.

 

=> 민법 628조(차임증감청구권) 는 다음과 같다:  " 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자(임대인 , 임차인 모두 가능)는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

 

추가적으로 임차인이 소송으로 청구한 정식 청구취이와 원인을 검토해 보면 다음과 같다.

 

(1) 주위적 청구

이 사건 점포에서의 매출이 90% 이 상 감소한 것은 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하고, 설령 그렇지 않더라도 이 사건 임대차계약의 유지 및 존속이 불가능할 정도의 급격한 사정변경에 해당하므로 사정변경을 원인으로 한 계약해지권이 인정되어야 한다.

따라서 이 사건 임대차계약은 이를 이유로 한 원고의 해지의사표시가 담긴 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4.자로 적법하게 해지되었다. 그런데 피고가 이 사건 임대차계약의 해지의 효력 발생을 부인하며 다투고 있으므로, 이 사건 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구한다.

 

(2) 예비적 청구

만약 이 사건 임대차계약 해지가 인정되지 않는다고 하더라도, 아무도 예상하지 못한 코로나19 바이러스 확산으로 인하여 경제사정이 급격하게 변동되면서 이 사건 점 포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조 에서 규정하고 있는 '경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때’에 해당한다.

따라서 이 사건 임대차계약 중 차임은 제반사정을 감안하여 원고의 차임감 액청구 의사표시가 피고에게 송달된 날의 다음날인 2020. 10. 8.부터는 종전 임대료보 다 90% 감액된 월 ***원(부가가치세 별도)으로 인하되어야 한다.

 

 

 

사정변경이 어떨 때에 인정되는지 검토.

 

일단 계약서에 기재된 각 조항들이 "사정변경"으로 인정될 만한 것인지

아니면 "사정변경"으로 볼 수 없는 것 인지를 판단해야 하는데

보통 계약서에 기재하는 문구는 애매한 문구를 쓰는 경우가 많다.

 

특히나 이러한 법률적 책임 소재 여부는 당사자간에 모호한 표현을 쓰는 경우가 많아 해석상의 오류와 분쟁을 가져오는 경우가 많다.

이와 관련된 판례로는 다음 판례를 참조할 수 있다.

 

계약 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 
그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 
합리적으로 해석하여야 한다 (대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260732 판결 등). 

 

뭐 결국은 종합적이고 합리적으로 판단 해야 하는데...

중요한 것은 계약의 동기, 경위, 목적, 진정한의사, 관행 이라는 항목이다. 

 

사정변경에 의한 계약 해제, 해지 조건

사정변경에 의한 계약 해제·해지는 
① 계약 성립의 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경되고,  => 현저히 변경 되어야 한다
② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 
③ 사정변경이 해제·해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 
④ 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우
 ‘계약준수 원칙의 예외’로서 인정된다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결, 대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 등 참조). 

 

이와 같이 기본적으로는 계약은 유지 되어야 함이 원칙이다. 다만 위의 경우와 같은 특수한 경우에만 계약을 준수해야하는 원칙의 예외로 인정 해 주고 있다. 

 

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