보상금 증액행정소송 및 이주 정착금 분쟁과 건물 인도 문제

각종 재가발, 도시개발 과정에서 보상금 증액을 위한 행정소송 및 이주 정착금 지급에 대한 분쟁이 있어도 그 건물의 인도는 별개의 문제이다.

 

[서울고등법원 2019.01.25 선고 2018나2061148 판결]

【주문】

1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【청구취지】

1. 청구취지: 피고는 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하라.
2. 항소취지 : 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

【이유】

1. 기초 사실

가. 원고는 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다)에 따라 인천 부평구 (주소 생략) 일원 219,328㎡를 사업시행구역(이하 '이 사건 사업구역'이라 한다)으로 하는 주택재개발사업을 시행하기 위하여 2009. 2. 3. 설립된 주택재개발정비사업조합이다.

나. 인천광역시 부평구청장은 2016. 7. 12. 원고의 관리처분계획을 인가하고, 2016. 7. 13. 이를 고시하였다.

 

다. 피고는 이 사건 사업구역 내에 있는 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)의 소유자로서 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 되었고, 현재 이 사건 부동산을 점유하고 있다.

라. (1) 원고는 피고와 손실보상에 대한 협의가 이루어지지 아니하자, 인천광역시 지방토지수용위원회에 수용재결 신청을 하였다.
(2) 위 토지수용위원회는 2017. 5. 18. 수용 개시일을 2017. 7. 12.로 정하여 피고 소유의 이 사건 부동산에 대한 수용재결을 하였고(이하 '이 사건 수용재결'이라 한다), 원고는 2017. 7. 6. 피고 앞으로 이 사건 수용재결에서 정한 손실보상금 합계 230,934,440원(토지 보상금 175,540,000원 + 지장물 보상금 55,110,090원 + 지연가산금 284,350원)을 공탁하였다.

(3) 원고는 2017. 8. 8. 이 사건 부동산에 관하여 2017. 7. 12. 토지수용을 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

마. (1) 피고는 중앙토지수용위원회에 이 사건 수용재결에 대한 이의신청을 하였고, 중앙토지수용위원회는 2018. 1. 25. 피고의 손실보상금을 236,207,660원(토지 보상금 178,019,000원 + 지장물 보상금 57,897,810원 + 지연가산금 290,850원)으로 증액하는 내용의 이의재결을 하였다.
(2) 원고는 2018. 2. 22. 피고 앞으로 손실보상금 차액 5,273,220원(236,207,660원 - 230,934,440원)을 추가 공탁하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제30호증, 갑 제32호증의 1, 갑 제34호증, 갑 제36호증의 1의 각 기재 및 변론 전체의 취지

 

2. 판단

 

가. 청구원인에 대한 판단
(1) 구 도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 한다) 제40조 제1항에 의하여 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여 준용되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 한다)에 의하면, ① 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고(제45조 제1항), 토지소유자 등은 수용 개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 하며(제43조), ② 한편 사업시행자는 수용 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하여야 하고(제40조 제1항, 제2항), 만일 사업시행자가 수용 개시일까지 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 때에는 그 재결은 효력을 상실하지만(제42조 제1항), ③ 일단 그 재결에 의한 수용의 효력이 생긴 후에는 그 재결에 대한 이의신청이나 행정소송의 제기가 있다 하더라도 그 수용의 효력을 정지시키지 아니한다(제88조).
따라서 사업시행자가 수용 개시일까지 토지수용위원회가 재결한 수용보상금을 지급하거나 공탁하면 수용 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 설령 그 후 이의재결이나 행정소송에서 보상액이 늘어났다 하더라도 그 사유만으로 달리 볼 수 없다(대법원 2017. 3. 30. 선고 2014두43387 판결 등 참조).

 

(2) 기초 사실을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 2017. 7. 6. 피고 앞으로 이 사건 수용재결에서 결정된 손실보상금을 공탁함에 따라 수용 개시일인 2017. 7. 12. 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였음을 알 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

 

나. 피고의 주장에 대한 판단
(1) 피고의 주장
피고가 2018. 2. 20. 원고를 상대로 손실보상금을 청구하는 행정소송(인천지방법원 2018구합50660호)을 제기하여 위 소송이 계속 중에 있을 뿐만 아니라, 원고는 피고에게 토지보상법령에서 정한 이주정착금, 주거이전비, 이사비(이하 '이주정착금 등'이라 한다)를 지급하지 아니하였다. 현행 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호에서 정한 '토지보상법에 따른 손실보상'에는 '이 사건 부동산에 대한 손실보상금'뿐만 아니라 '이주정착금 등'도 포함되므로, 피고는 원고로부터 '이주정착금 등'을 지급받을 때까지 이 사건 부동산을 계속 사용ㆍ수익할 수 있다.
나아가 원고의 '이주정착금 등' 지급의무와 피고의 이 사건 부동산 인도의무는 도시정비법상 수용재결이라는 동일한 원인에 의하여 발생한 것으로서 이행상 견련관계가 인정되는바, 원고의 '이주정착금 등' 지급의무가 피고의 이 사건 부동산 인도의무보다 선이행 관계에 있거나 양 의무는 동시이행 관계에 있다.

(2) 판단
(가) 1) 구 도시정비법 제49조 제6항은 "제3항의 규정에 의한 관리처분계획 인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다"라고 규정하고 있다.
그리고 구 도시정비법 제47조 제1항은 "사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다"라고 규정하고, 구 도시정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것) 제48조는 "사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다"라고 규정하고 있다. 위 규정들과 구 도시정비법 제38조, 제40조 제1항 등에 의하면, 주택재개발사업의 사업시행자는 토지 또는 건축물의 소유자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에 대하여 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 현금청산대상자와 사이에 협의하여 산정하여야 하고, 협의가 성립되지 않을 때에는 토지보상법에 의한 수용절차로 이행할 것을 예정하고 있는데, 토지보상법 제62조는 "사업시행자는 해당 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자 및 관계인에게 보상액의 전액을 지급하여야 한다"라고 규정하고 있다.

이러한 규정들을 종합하여 보면, 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자로부터 그 소유의 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 것만으로는 부족하고 협의 또는 수용절차에 의하여 결정되는 청산금을 지급할 것이 요구되므로, 만일 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면, 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금의 지급절차가 선행되어야 할 것이다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다78415 판결 참조).

2) 한편 토지보상법 제78조 제1항은 "사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다"라고 규정하고, 같은 조 제5항은 "주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다"라고 규정하고 있으며, 토지보상법 시행령 제41조 및 토지보상법 시행규칙 제53조 제2항, 제54조 제1항, 제55조 제2항 등 규정에 의하면, 사업시행자가 주거용 건물의 소유자 또는 거주자에게 '주거용 건물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액'의 이주정착금, '가구원수에 따라 산정된 2개월분'의 주거이전비 및 이사비를 보상하도록 되어 있다.

이러한 '이주정착금 등'은 해당 공익사업 시행지구 안에 거주하는 소유자 등의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 소유자 등을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로, 적법하게 시행된 공익사업으로 인하여 이주하게 된 주거용 건물 소유자 등의 '이주정착금 등' 보상청구권은 공법상의 권리이고, 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 한다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결 참조).

 

3) 그리하여 주택재개발사업의 사업시행자가 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에게 협의 또는 수용재결에 의하여 결정된 손실보상금을 지급하거나 공탁하였다면, 구 도시정비법 제49조 제6항 단서(현행 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호)에서 규정하는 '토지보상법에 따른 손실보상'을 완료하였다고 봄이 상당하다(대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다40097 판결 참조).

 

(나) 이 사건에 관하여 보건대, 원고가 2017. 7. 6. 현금청산대상자인 피고 앞으로 이 사건 수용재결에서 결정된 손실보상금을 공탁하여 수용 개시일인 2017. 7. 12. 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였음은 앞에서 본 것과 같고, 피고가 손실보상금에 관한 행정소송을 제기하였다고 하더라도 사업의 진행 및 수용의 효력을 정지시키지 아니하므로, 구 도시정비법 제49조 제6항 단서(현행 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호)에서 규정하는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 봄이 상당하다.
따라서 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니하여 구 도시정비법 제49조 제6항 단서(현행 도시정비법 제81조 제1항 단서)에 따라 이 사건 부동산을 사용ㆍ수익할 수 있다는 취지의 피고의 주장은 이유 없다.

(다) 나아가 피고가 주장하는 '이주정착금 등'은 주거용 건물에 거주하는 소유자 등의 손실을 보상하기 위한 것이 아니라 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 사회보장적인 차원에서 지급되는 성격의 금원인 점 등에 비추어 보면, 사업시행자가 주거용 건물의 소유자에게 '이주정착금 등'을 보상할 의무와 주거용 건물의 소유자가 적법한 수용절차에 따라 건물의 소유권을 취득한 사업시행자에게 건물을 인도할 의무는 상호 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 이행상 견련관계가 인정된다고 보기 어려우므로, 원고의 '이주정착금 등' 지급의무가 피고의 이 사건 부동산 인도의무보다 선이행 관계에 있다거나 양 의무가 동시이행 관계에 있다고 할 수 없다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2013다40643 판결 참조).

따라서 원고의 '이주정착금 등' 지급의무가 피고의 이 사건 부동산 인도의무보다 선이행 관계에 있다거나 양 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지의 피고의 주장도 이유 없다.

 

3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 하는데, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각한다.
(별지 생략)