토지보상법상 공익사업에 따른 토지보상과 영업권보상 등에 있어서 보상금 산정은 감정평가사가 하게끔 법에 규정 되어 있습니다. 여기서 해당 보상금을 산정할 감정평가사를 누가 선임하느냐에따라 토지보상금 액수를 결정하는데 영향을 줍니다. 물론 그리 큰 영향은 아닐 수 있습니다만, 일부라도 영향이 있을 수 있습니다.
일반적인 공익사업에 있어서 토지보상 수용과정에 토지주 추천의 감정평가사가 없는 경우에는 시행자 입장에서만 2명의 감정평가 업체가 감정평가를 하여 그 평균치로 보상액을 산정 하게 됩니다.
그런데 주민측에서 일정 수를 모아 감정평가사를 추천 하면 위 시행자가 선정한 2명 외에 주민(토지주) 추천으로 들어간 감정평가 업체가 들어가 총 3명의 평가액을 산술평균 하게 됩니다.
이 경우 보상금 산정에 어떤 영향을 줄지 검토해 검토해 볼 필요가 있습니다.
2명이 평가한 것을 평균한 것 보다 3명이 평가한 것을 평균한 것이 반드시 보상금이 높아진다고는 볼수 없습니다만 대부분의 경우 주민 추천으로 들어간 평가사가 3명중 가장 높은 경우가 많고, 따라서 산술 평균 금액 역시 높아질 확률이 매우 높습니다.
이러한 이유로 주민들, 피수용자 입장에서는 가급적 토지주 추천 가정평가사 제도를 적극적으로 활용하여 추천하는 것이 좋습니다. 이는 관련 주민 대책위원회나 비생대책위원회등이 구성되든 안되있든 관계없이 진행 할 수 있습니다.
다만 추천 요건에 맞게 적법하게 추천을 할 수 있는지는 해당 사업에 따라 각각 검토 되어야 합니다.
저희 청주행정사 사무소에서는 이와 관련 주민 추천 업무를 대행하여 드리기도 합니다.
오늘은 이와 관련하여 좀 구하기 어려운 자료를 구해서 소개해 볼까 합니다.
다음의 표를 보겠습니다.
위 도표를 간단하게 설명하면
우선 주민추천 없이 시행자측 평가사만 2개 업체가 평가한 경우 평가금액의 최고 금액과 최저 금액의 차이가 1%이내로 거의 차이가 없는 경우가 약 64~65% 여서 2개 업체간 차이가 거의 없다는 내용입니다.
그 옆에 주민 추천 평가사가 들어간 경우는 최고 금액과 최소 금액의 차이가 10% 전후로 차이나는 경우가 압도적으로 많다는 내용 입니다.
이러한 통계를 보면 토지보상을 위하여 보상액 산정하는 경우 가능한 주민추천 감정평가서 선임 절차를 진행 하는 게 매우 중요 합니다.
다만 이러한 감정평가사 추천 절차를 진행하는데 실무적인 어려움은 있습니다.
이 경우 전담 행정사에게 맡길 경우 주민동의 부터 감정평가업체 선정 절차까지 대행해 드리는 서비스- 저희 같은 토지보상 전문 행정사가 대행하여 드릴 수 있습니다.
이러한 주민추천 감정평가사 제도는 법조문에 다음과 같이 규정되어 있습니다.
제28조(시ㆍ도지사와 토지소유자의 감정평가업자 추천)
① 사업시행자는 법 제15조제1항에 따른 보상계획을 공고할 때에는 시ㆍ도지사와 토지소유자가 감정평가업자(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자를 말하며, 이하 “감정평가업자”라 한다)를 추천할 수 있다는 내용을 포함하여 공고하고, 보상 대상 토지가 소재하는 시ㆍ도의 시ㆍ도지사와 토지소유자에게 이를 통지하여야 한다. <개정 2016. 8. 31.>
② 법 제68조제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자는 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 감정평가업자를 추천할 수 있다.
출처 : 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 시행령
그리고 토지보상 관련 토지소유주에게 공고문을 보낼 때에는 다음과 같은 소유자 추천 가능하다는 문구를 넣어 주어야 합니다.
감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 시행령 제28조제4항에 따라
보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 보상대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여
사업시행자에게 감정평가업자를 추천하여야 하며
(보상 대상 토지면적과 토지소유자 총수를 계산할 때 시행령 제28조제2항에 따라 감정평가업자 추천의사표시를 하지 않은 국유지 또는 공유지는 보상 대상 토지면적과 토지소유자 총수에서 제외합니다),
이 경우 토지소유자는 감정평가업자 1명에 대해서만 동의할 수 있습니다
위와 같은 문구에서 주의하여 볼 것은 국공유지의 소유주인 관공서를 총 수에 포함할 것인가 하는 문제 입니다.
감정평가사를 토지소유주가 추천하는데 있어서 관공서(시도지사)에서는 국토부 표준 기준에 따라 자체적인 감정평가업자 추천 표준지침이 있고 이에 따라 진행 하고 있으며 때로는 자체 기준에 다라 추천을 포기(생략)하는 경우도 있습니다.
반면, 개인인 토지소유자는 이러한 지침이 없으며 자체적으로 전체 사업 대상 토지면적의 1/2 이상 , 전체 토지 소유자의 과반수 이상의 동의를 얻어야 합니다.
이 규정은 사실 사업시행 단지에서 그 규모가 방대하고 또 토지주간의 연락이 잘 안되어 이러한 동의 요건을 채우기가 사실상 쉽지않게 만드는 규정 이기도 합니다.
따라서 해당 사업 내용에 따라서는 저희같은 대행 업체에 의뢰를 하는 것도 좋은 방법일 듯 합니다.
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