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지역주택조합에 이미 가입한 경우 지지부진 진행되지 않는 사업으로 인하여 조합 탈퇴를 희망하는 조합원이 많이 있으나 사실 탈퇴가 쉽지 않다. 그럼에도 탈퇴할 수 있는 방안과 , 계약금, 분담금 등의 반환을 청구할 수 있는 몃가지 방법을 고민해 본다. 이러한 분쟁을 최종적으로 소송으로 가겠으나 미리 계약서등 검토, 자료준비를 완료한 후 자신의 주장을 정확하게 내용증명 서면으로 작성 발송하면 사전에 조합과의 협의가 진행 될 수도 있다.
목차
1. 지역주택 조합 조합원 탈퇴
가, 청약 철회의 경우
지역주택조합에 가입한 자는 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다 (주택법 제11조의6 제2항).
=> 이 경우는 가입 계약을 체결한 후 30일 이내이므로 일반적인 조합원에게 발생할 수 있는 문제는 아니나 해당 기한이 지나지 않았다면 적극적으로 요청할 수 있다. 단 날짜가 하루하루가 중요하므로 반드시 서면으로 탈퇴요청을 하거나 기한 이내에 탈퇴요청을 했다는 증거를 남겨 놓아야 한다.
- 탈퇴를 희망하는 이는 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출(주택법 시행령 제24조의6 제1항),
- 조합은 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치기관의 장에게 분담금의 반환을 요청(주택법 제11조의6 제4항),
- 예치기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환(주택법 제11조의6 제5항).
=> 아울러 위 조항은 2020. 12. 11.부터 시행되기 때문에 그 이전에 지역주택조합에 가입한 자들에게는 적용이 없고, 또한 위 조항 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우에 적용하기 때문에 2020. 12. 11. 이전에 이미 조합원 모집 신고를 한 조합에 가입한 자들에게는 적용이 없다
나, 가입계약의 취소 요청
이 경우는 사인간의 계약이므로 일방적 취소는 특별한 사유 즉 민법에서 정한 계약 취소사유에 해당되어야만 취소할 수 있으며 , 그 취소사유에 해당된다는 증명을 미리 준비하여야 한다.
그 사유의 대부분은 사기, 기망 등에 의한 취소인데 그를 입증할 증거자료를 확실히 준비하여야 한다.
만약 사기, 기망이 민법상의 계약취소 사유에 해당 된다면, 소송으로 가기 전에 내용증명 등을 통하여 적극적으로 조합에 요청할 필요가 있다.
기망의 주된 사례는 조합에서 지역주택조합 아파트의 홍보를 위한 여러 자료, 광고 문구 중에서 일반적인 사회 통념을 넘어선 과도한 내용이거나 , 처음부터 불가능한 어떤 내용을 거짓으로 광고 홍보한 사례 등을 들 수 있다.
또한 단순 홍보 내용 이외에도 현재 확보한 사업부지나 조합원 모집 비율, 또는 확정 분담금 내용, 추가부담금은 없을 것이라는 내용 등에 대해 사실과 다른 내용 이다.
또한 조합 가입시점에 사업이 무산되는 경우 납부한 분담금 전액을 반환해 주겠다는 내용의 소위 "안심보장증서" 라는 것을 내놓고 홍보한 경우 에는
그 보장증서의 내용과 조합 규약, 계약서에 대한 검토 후 안심보장증서를 교부 받은 조합원들이 "분담금 전액 반환에 관한 조합원 총회의 결의가 없었다" 라는 사실, 조합원 총회의 결의가 필요하다는 사정을 몰랐다는 사실 등이 입증되는 경우 , 안심보장증서 제공행위 자체가 기망행위로 볼 수 있다는 판례도 있다.
다만 모든 판례는 개별적으로 검토 해야 하므로 안심보장증서 자체가 모두 기망행위의 증거가 된다고는 볼 수 없읆을 주의해야 한다.
다, 지역주택 조합 가입계약 무효 주장
지역주택조합 가입계약서는 보통은 표준계약서를 많이 사용하고 있으며 이 표준계약서의 조항들은 약관규제법에서 관장하는 약관에 해당한다,
따라서 약관계약법 규정에 따라 , 약관의 작성 및 설명의무는 사업자에게 있고 위 의무들을 이행하지 아니한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없게 되어 있다.
또한 계약 해제와 관련하여 계약을 해제하면서 상당한 이유 없이 계약자에게 과중한 부담을 지게 하거나 계약자에게 현저히 불리한 조항은 그 자체로 불공정하여 무효가 될 수도 있다.
따라서 계약서의 내용을 검토 하여 이러한 사회적 타당성에서 벗어나는 무효 또는 취소의 요건이 되는지 거기에 더 나아가 약관규제법에 서 규정하고 있는 위반사항은 없는지 등을 종합적으로 검토 해 보아야 한다.
라, 지역주택 조합원의 임의탈퇴
지역주택조합에 가입한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조 제8항). 다만, 대다수의 조합이 조합규약에 조합원의 임의탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정하도록 하고 있어 현실적으로 임의탈퇴가 쉽지않다.
지역주택 조합원이 임의로 탈퇴하는 것은 법에서는 가능하다고 하나 조합 내부 규약에 의해서 승인이 되지 않을 수도 있다.
이는 조합원들이 공동으로 부담한 분담금 등 경제적 문제에 대하여 일방적 임의탈퇴를 인정하는 경우 그 조합의 존립 자체가 문제가 되기 때문이다.
대법원은 판례에서 조합원의 임의탈퇴와 간련하여 , 사업이 진행되는 절차 중에 조합규약, 사업계획 등에 의하여 당초의 예정 내용과 다르게 조합원 권리 또는 의무 변동이 있을 것이라는 인식이 있는 상태에서 계약을 체결한 것이라면 특별한 사유가 있지 않은 한 계약 파기를 구할 수 없다라고 판결하였다.
쉽게 말해 처음에 지여주택조합 사업의 특성상 사업 지연 등등에 대해 어느 정도 예상을 하였고, 그 내용이 계약서에 적혀있다면 그러한 이유만으론 탈퇴가 어렵다고 판결하였다.
2. 지역주택 조합 조합원 분담금의 반환
일단 탈퇴가 인정된다면 조합 가입당시 지급했던 계약금은 반환 받을 수 있으나 이는 위의 30일 이내에 철회 할 경우에만 해당 된다.
보통은 계약금 이외에 분담금 등을 이미 납부한 경우가 문제가 된다.
지역주택조합 탈퇴의 사유가 어떤 원인에 의하여 탈퇴가 되느냐에 따라 다르겠지만, 그종안 납부했던 분담금에 대하여서는 이미 조합에서 지출된 분담금 부분에 대한 반환은 안되는 것이 원칙이다.
탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다(주택법 제11조 제8항),
위에서 조합 규약으로 정하는 바에 따라 환급을 청구하므로,
대다수의 조합이 조합규약에 임의탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만을 반환하는 것으로 규정하고 있기에
설사 임의탈퇴가 인정되더라도 실제 반환받을 수 있는 분담금은 매우 적을 수 밖에 없다.
다만 탈퇴 사유가 조합 계약상의 사기 기망행위가 인정되어 취소 되는 경우라면 이 때에는 조합측이 부당이득금을 받은 것으로 보아 달리 볼 수 있다.
3. 지역주택 조합 조합원 탈퇴 및 반환 청구 방법
지역주택조합 조합원 탈퇴 방법은 위에서 처럼 단지 계약 후 30일 이내라면 간단하지만, 나머지 사유라면 전문가와 상담을 통하여 본인이 어떠한 상황에 있고, 탈퇴 사유를 무었으로 잡느냐애 따라 방법은 달라진다.
다만 어떤 방법이든 조합이 수용해 주면 좋으나 수용해줄 가능성이 거의 없으므로 대부분 최종적으로는 소송로 가는 수 밖에 없다.
하나 소송으로 가더라도 사전준비는 철저하게 할 수밖에 없으며 , 관련 쟁점을 잘 정리하고 자려 준비를 한 후 미리 내용증명을 통하여 , 본인의 주장을 먼저 조합측에 알리고 행후 소송까지 진행할 것이라는 내용으로 강력히 통지할 필요가 있다.
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